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记者 | 黄昱
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开盘一年后，雅居乐(le)位于广州老城区荔(li)湾的白鹅潭核(he)心区江景房项目雅(ya)居乐天际715，再度因降价(jia)促销在各大中介(jie)和置业顾问的朋(peng)友圈刷屏。
相较于去(qu)年初开盘时约7.5-8.5万(wan)元/平方米的(de)价格，雅居乐天(tian)际715近期推出(chu)的部分房源最低单(dan)价约4.6万(wan)元/平方米，相当(dang)于打了五折，最低(di)总价可以达到约(yue)290万元，比(bi)开盘价少了超两百万(wan)。
这已经是去(qu)年以来雅(ya)居乐天际715第二次(ci)因为降价而引发关注(zhu)。去年10月，雅居乐天际715释放让利至少150万/套的(de)消息，给(gei)出的名义是特批(pi)的“工抵房”。
雅居乐天际(ji)715的(de)拿地价并不便宜。2016年(nian)8月，雅居(ju)乐以21.7亿元配建拆迁安置(zhi)房27450平(ping)夺下地块，折合楼面(mian)价达36773元/平，刷新(xin)广州最高楼(lou)面价记录。有(you)业内人士(shi)认为，该项目要想(xiang)盈利，开盘价起码要(yao)达到7万(wan)元/平方米以(yi)上。
除了广州项目，雅居乐近期在中山、珠海以及(ji)佛山都有项(xiang)目传出降价的消(xiao)息，这也说明现阶段(duan)的雅居乐继续(xu)回笼资金。
雅居乐方(fang)面回应界面新闻(wen)称，去年以来，在宏观政(zheng)策调控、疫情(qing)反复及市场波动等(deng)多重因素影响(xiang)下，房地产市场受(shou)到较大冲击。各(ge)房企也均(jun)积极采取一系列(lie)优惠促销措(cuo)施以应对市场(chang)变化，属于市场和(he)行业普遍行为。
“为促进项(xiang)目销售，保证(zheng)项目正常去化，近来公司(si)在个别城(cheng)市的部分项目推出(chu)‘春节不打烊’阶(jie)段性促销(xiao)活动，所推出的价(jia)格优惠和促销行动匹(pi)配真实市场的量(liang)价关系。同时，促销货源极为(wei)有限，相较于(yu)整体市场(chang)情况，促销折(she)扣较为理性谨慎。在(zai)当前的整体市场环(huan)境下，是公司和(he)项目主动应(ying)对市场变化的积(ji)极举措。”
对于当前(qian)面临的流动(dong)性压力，雅居乐表示(shi)，截至目前，公(gong)司各项债务均(jun)在到期日前按(an)时偿还。公(gong)司也将延续良好企业(ye)信用，继续保持审慎(shen)资金管理，并视债务(wu)到期情况合理(li)安排偿债计划。
虽然还未出现实(shi)质性的债务(wu)违约，雅居乐从(cong)去年开始就已经(jing)开始进行(xing)资产处置，从2021年7月1日到12月31日期间，雅居乐已(yi)就14项物业的(de)出售签订了认购书(shu)或买卖合同，售价合计约为28亿元。
另据(ju)界面新闻不完全统计(ji)，今年以来，雅居乐(le)对外公开处置的资(zi)产已有9个，总价款(kuan)超过40亿元，包括出让给(gei)中海地产的广(guang)州亚运城项目股(gu)权、三个(ge)位于义乌和徐州的(de)项目股权，以及(ji)将5家环保公司出售(shou)给了海螺创业。
富瑞近期发表研(yan)究报告指出，虽(sui)然雅居乐资产处(chu)置可缓解近期现金流(liu)压力，但同(tong)时有可能损(sun)害公司的核心基本面(mian)，可能需时数年才(cai)能恢复，当中损(sun)害包括更快地耗尽(jin)土地储备导致其规(gui)模收缩；经(jing)常性收入增长(chang)放缓至20%至30%；推(tui)迟其分拆环境业务的(de)计划，甚(shen)至可能退出有关业(ye)务。
富瑞预计雅居乐(le)2022财年销售(shou)额将下跌(die)11%至1240亿元。从1月的销售情(qing)况来看，数据已(yi)经不太理想，雅居乐(le)1月预售金(jin)额约为73.8亿元，同比下降(jiang)33%。
正如万科主席郁(yu)亮所言，今年是背水(shui)一战的一年(nian)，要么死、要么活，没有中间状态。能解(jie)决过去累(lei)积下来的包袱(fu)就有开始新征程(cheng)的机会，包袱甩不(bu)掉就活不下去。
在郁亮看(kan)来，从黄金时(shi)代到白银(yin)时代，如今地产行业(ye)直接跳过了(le)青铜时代(dai)来到黑铁时代。
建(jian)业集团董(dong)事长胡葆森(sen)认为，郁亮主要强调(diao)的还是忧患意识，对于优秀的企业来(lai)说目前至少还是在白(bai)银时代，但对很多已(yi)经躺平的企业(ye)来说，黑铁时(shi)代都不是(shi)了。
对(dui)于雅居乐来说，缓解(jie)当前存在的流(liu)动性压力是当务之(zhi)急。
对于(yu)雅居乐的到期债务(wu)压力，标普(pu)估算，2022年上(shang)半年雅居乐将(jiang)有110-120亿(yi)元人民币的境内债券(quan)、境外优先(xian)债券及境外银(yin)行借款到期，2022年下半年(nian)还将有65-70亿元债(zhai)务到期。而估算雅居(ju)乐现金规模为(wei)350-450亿元(yuan)区间，其中仅(jin)25%-35%为境(jing)内外控股(gu)公司层面的(de)可动用资金。
值得注意的是，1月份以来(lai)雅居乐已连续两次(ci)提前赎回(hui)2019年发行的将(jiang)于今年3月(yue)7日到期的部分美(mei)元票据，金额约2300万美元(yuan)。
据DM数据(ju)，雅居乐目(mu)前流通中的离岸债券(quan)共有12只，总存续(xu)额约为50.34亿美(mei)元，其中2022年需偿(chang)还的债券余额(e)约为11亿美元，其(qi)中4.77亿美元于2022年3月7日到期、2亿美元于2022年8月14日到期、4亿美元于(yu)2022年8月31日到期。
接下来的3月份，雅(ya)居乐就将面(mian)临一笔美(mei)元债的兑付，这也将(jiang)是考验雅(ya)居乐现金流(liu)状况的关键节点。
