投资研报
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随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，粤港澳大湾区上升为国家重大发展战略。大湾区城市群的发展，成为中国通过双循环实现持续发展的重要引擎。在强劲经济增长及领跑全国的城市化率的驱动之下，粤港澳大湾区物业管理行业取得高速发展，随着粤港澳大湾区各大产业的深度融合、人口不断涌入及居民消费升级，物管行业将迎来高质量发展。
而在今日，一家深耕湾区的国内知名物管企业越秀服务（6626.HK）在港交所主板挂牌上市。作为中国城市运营服务商、大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者，越秀服务因其独特的“地铁+物业”TOD综合物业管理模式、“地铁概念”的基因在众多物业股中脱颖而出，具备长期投资价值。
今天越秀服务的成功上市，背后也离不开广州国资国企改革创新的大力支持。广州市国资委党委书记、主任陈浩钿出席上市仪式时发言表示，“作为首家在香港上市的广州市属国资物业服务管理企业，越秀服务的上市是广州国资系统通过资本运作推进现代服务业转型升级的最新成绩，是广州国资国企加快创新步伐的缩影。各市属国企之间加强优势互补力度，越秀集团与广州地铁在物业服务领域开展股权合作，为越秀服务上市打下坚实基础。希望越秀服务牢牢把握资本市场发展‘机遇期’，依托上市平台整合优质资产，加强对外拓展与投资并购力度，不断提升价值创造能力。”
大湾区龙头物企：近30年营运经验、具备全链条服务能力
越秀服务成立于1992年，是越秀集团旗下、越秀地产板块属下的大型综合物业服务企业，拥有全国首批国家物业管理一级资质。1992年起，越秀服务以广州为起点，逐步进入粤港澳大湾区的其他城市，截至2020年12月31日，业务已覆盖粤港澳大湾区、长三角、中部、环渤海经济圈等经济较为发达的区域，在管物业数量215个，在管面积3，260万平方米，服务项目涵盖普通住宅、高端住宅、写字楼、商业综合体、大型场馆、园区物业、地铁物业等多种业态，并为长租公寓、养老地产、城市公共管理提供服务，拥有车场管理、设备维护、多种经营、餐饮等多个平台，形成了多翼发展格局。
凭借自身较强的竞争优势，越秀服务创造了扎实的业绩，展现出良好的成长性。2018-2020年，越秀服务的营业收入分别为7.63亿元（人民币，下同）、8.96亿元和11.68亿元，年均复合增长率达23.7%；净利润分别为4，731.4万元、9，320.7万元和2.04亿元，年均复合增长率高达107.5%。此外，越秀服务毛利率及净利润率均领先于物业服务百强企业的平均表现。
越秀集团党委书记兼董事长张招兴在上市挂牌仪式上致辞时表示，“令人感到欣喜的是，在即将进入而立之年，越秀服务通过资产重组、兼并收购、业务梳理和管理提升，在住宅基本盘之外，形成了商业办公、TOD、公共物业、老旧小区治理等领域的专业服务能力，特别是构筑了地铁物业服务的’护城河’。目前商业物业收入占比达到30%，地铁物业收入占比达到15%，越秀服务的核心竞争力和发展潜力迈上了新的台阶。”
国企背景优势+独特TOD综合物业管理模式，规模增长有保障
越秀服务独特的“地铁+物业”TOD综合物业管理模式，自带“地铁概念”，使其区别于资本市场上其他的物业股。得益于越秀地产、越秀集团及广州地铁三大国有股东的丰富资源，越秀服务在TOD 综合物业管理模式上增长潜力不容小觑。
越秀服务的控股股东越秀地产是国内最大的TOD发展商之一。截至2020年12月31日，越秀地产拥有5个TOD住宅项目，由此，越秀服务已形成了TOD住宅管理和TOD站点或车辆段管理双结合的TOD综合物业管理模式。
越秀服务在引入广州地铁作为战略股东后，其独特的TOD综合物业管理模式优势更加突出，不仅因收购广州地铁环境工程及广州地铁物业管理，成为拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业管理公司，并为其带来在管车辆段地铁站线上盖住宅及商业物业等业态，新增总在管理面积超500万平方米；也因其承担地铁列车等特种设备清洗工作而建立起强大的技术壁垒，大大增强其外拓同类型业务的核心竞争力。
截至 2020年末，广州地铁管理的里程约676.5公里。根据国家发改委批复的《广州市城市轨道交通第三期建设规划（2017-2023 年）》，预计到 2023 年广州市地铁累计开通里程将突破 800 公里。同时广州地铁成功外拓至长沙、南昌 、重庆、丽江等地地铁项目。未来广州地铁大部分新建站点也交由越秀服务提供物业管理，TOD 管理业务呈现出较大的增长潜力。
此外，越秀服务管理层表示，“能够提供比较专业的TOD服务的企业在国内并不太多，这一领域有一定的专业壁垒，所以越秀服务也会积极拓展在国内其他城市的TOD服务，成为这一领域的先行者。”
除了TOD物业业务，越秀服务也在积极拓展“物服+X”业务网络，参与国内地方政府 “智慧城市”的发展项目，进一步丰富业态，巩固其城市服务运营商的地位。其中，2021年6月23日，越秀服务在无锡市梁溪区扬名街道老旧社区改造项目中，立足扬名街道对老旧小区改造、智慧社区建设的物业管理需求，提供老旧社区改造咨询服务及一站式解决方案，推广全域化服务。该项目是越秀服务结合基础物业管理，社区商业运营，智慧社区建设、运营，多种经营服务，红色物业建设等全域化服务能力，在探索“政府+企业+市民”多元共建共治共享治理体系过程中的重要里程碑。全域化服务的落地和推广，有利于越秀服务巩固和深化其城市公共服务能力，为“物服+X”业务网络注入增长新动力。
聚焦与深耕，与大湾区共成长
资本市场看好的不仅是越秀服务扎实的经营能力，还有越秀服务作为大湾区物企龙头，将受益于粤港澳大湾区经济增长和基础设施建设带来的红利。
大湾区凭借突出的经济实力、强劲的人口吸引力，其房地产市场亦实现快速发展。根据广东省统计局的资料，大湾区贡献了中国商品房总销售额超10%。受益于大湾区的经济增长红利以及优惠政策，大湾区的物业管理市场发展潜力巨大。作为大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者，越秀服务将充分受益于大湾区高速经济增长对物管市场带来的红利。
大湾区定位为世界级湾区，是越秀服务重要的战略发展区域，也为越秀服务的业务发展带来重大商机。越秀服务整合最优势的资源，紧跟国家级战略方向，布局系列优质产品和项目，在打造大湾区优质物业管理服务、推动大湾区商业物业管理发展等方面发挥的作用日益显著。
截至2020年12月31日，越秀服务的版图已拓展至19个城市，当中6个位于大湾区，其中包括香港，是为数不多在中国内地和香港均有业务布局的物管企业。越秀服务在大湾区的总在管面积为2，530万平方米。未来，越秀服务计划凭借国企背景和深耕布局的优势，持续并重点关注大湾区内优质物业的拓展机会，巩固其在大湾区的领先地位。同时，在商业物业方面重点深耕大湾区，进一步拓展上海、杭州等华东区域以及武汉、佛山等新一线城市的业务。
正如越秀集团党委书记兼董事长张招兴在上市仪式致辞中所说，“上市意味着新的发展空间，也意味着更高的品质和更大的责任。”展望未来，越秀服务将紧跟行业发展趋势及国家发展战略，重点深耕大湾区，并凭借国企背景优势与独特TOD综合物业管理模式，积极抓紧机遇、提升市场占有率，为股东及投资者创造理想的回报。
