原标题：8.7万亿！去年地方土地(di)收入创新高，但今年(nian)不乐观
2021年土地(di)出让收入同比增长(chang)3.5%，两年平均(jun)增速为9.5%，低于2019年（11.4%）、2018年（25%）和2017年（40.7%）。
与市场预期有所不(bu)同，尽管(guan)受楼市调控影(ying)响，去年地方(fang)政府土地(di)出让收入依然有所(suo)上涨，收入规模创历(li)史新高，但增速较低。
1月28日，财政部公开(kai)2021年财政收(shou)支情况。其中(zhong)地方政府性(xing)基金收入中，国(guo)有土地使(shi)用权出让收入（即土地出让(rang)收入）87051亿元，同比增长3.5%。
土地出(chu)让收入是地方政(zheng)府收入重要来源，因此也有土地财(cai)政一称。地方财政收入主要(yao)来自一般公(gong)共预算收入和政府(fu)性基金收入，后者(zhe)主要以土地出(chu)让收入为(wei)主。业内一(yi)般用土地出让(rang)收入与一般公共预算(suan)收入之比，来反映土地财(cai)政依赖度，百分(fen)比越高，依赖度(du)越大。去年土(tu)地出让收入大(da)约相当于地方(fang)一般公共预算本级收(shou)入（约11.11万亿元(yuan)）的78%，这也显(xian)示出地方(fang)财政收入对(dui)土地出让收入较为(wei)依赖。
自1998年中(zhong)国住房市场(chang)化改革启(qi)动后，地方政府开始(shi)更加注重通过卖地获(huo)取财政收(shou)入，以推动城市(shi)建设和地方(fang)经济社会发展。土地(di)财政收入总体(ti)呈现较快增长态(tai)势，1998年地方土地(di)出让收入为507亿(yi)元，去年增至87051亿元，创历史(shi)新高。
去(qu)年受严格的(de)楼市调控和房企资金(jin)紧张购地意愿下降等(deng)因素影响，土地成(cheng)交价款明显下降，但为何政府土地(di)出让收入还有所增(zeng)长，创历史新高(gao)？
粤开证券首席经(jing)济学家罗志(zhi)恒告诉第一财经，土地成交价款(kuan)与土地出让入(ru)库收入有(you)区别，后者有(you)时滞。全年(nian)土地出让收入创新高(gao)主要是上半年贡(gong)献较大，由于从成交(jiao)到入库总体(ti)有约半年的时(shi)滞，而上半(ban)年入库的收入主要是(shi)2020年下(xia)半年的土地出让，当(dang)时的土地出让景气度(du)高。2021年上半年房地产(chan)市场景气度(du)较高，推动政府性基(ji)金收入两年平均增速(su)超2019年同期水平。
由于土地出让收入(ru)绝对值高，在高(gao)基数上稍微(wei)增长，收入规(gui)模会创历史(shi)新高。因(yin)此关键在于土地出(chu)让收入增(zeng)速表现。2020年受疫情(qing)冲击，一(yi)般公共预算收入下滑(hua)，地方政府更(geng)加依赖土(tu)地出让收入，因此当年土地(di)出让收入增(zeng)速高达15.9%，而2021年受经(jing)济稳步复苏(su)等影响，地方(fang)一般公共预算收(shou)入恢复性(xing)增长，土地出让收(shou)入依赖略有(you)下降，收入(ru)增速放缓至3.5%。
罗志恒表示，从节奏看，去年土(tu)地创收入(ru)增长全年呈(cheng)现前高后低态势，主(zhu)要源于政策加强(qiang)预期引导、坚(jian)持“房住(zhu)不炒”，三(san)季度以来土地市(shi)场有所降温，土地(di)出让收入第三(san)季度和第四季度(du)分别同比下降9.6%和3.9%。伴随2021年(nian)下半年房(fang)地产持续调控(kong)、重点城市供地节奏(zou)后移、供(gong)地规则调(diao)整等供需(xu)两端降温影响(xiang)，政府性基金收入(ru)增速整体(ti)有所下行。
从全年来看，2021年土地出让(rang)收入同比(bi)增长3.5%，两(liang)年平均增速为9.5%，低于2019年（11.4%）、2018年（25%）和2017年（40.7%）。
中国(guo)政法大学施正文教(jiao)授告诉第一财经，去(qu)年土地出让收入(ru)增速明显低(di)于一般公共预(yu)算收入增(zeng)速，反映了(le)去年楼市(shi)调控力度大(da)，房地产开发商(shang)购地热情(qing)下降，土地(di)市场成交低迷。
尽管整体(ti)上去年土地出让(rang)收入有所增长(chang)，但具体到31个省(sheng)份差异较大，一些省份土地收入(ru)明显下滑。比如，根(gen)据各地财政部门(men)数据，云南去年(nian)土地出让收入同(tong)比下降35%；内蒙古去年政(zheng)府性基金收入(ru)（以土地(di)收入为主(zhu)）同比下降23.1%；河南政府性基(ji)金预算收入同比下(xia)降9.7%，其(qi)中一大关键原(yuan)因是土地(di)出让收入下降较多；受房地产市场调(diao)整影响，广(guang)东土地出(chu)让收入也比上一年(nian)有所减少。
此前，多位基层财政(zheng)人士告诉第一财经(jing)，土地收入大(da)幅下滑，对当地(di)财政冲击较(jiao)大，财政收支平衡难(nan)度加大。
另外(wai)，少数地方由于土(tu)地收入大幅下(xia)滑，使得专项(xiang)债务付息支(zhi)出超过当年政府性基(ji)金预算支出10%红线，使得地方面(mian)临财政重整，增收减支，以防范(fan)化解财政风险。
明年土(tu)地收入形势依然(ran)不容乐观。
罗志恒表示(shi)，尽管监管部门(men)对房地产融资表(biao)态有所缓(huan)和，但当前土地市(shi)场量价齐跌的(de)根本原因在于需求端(duan)的萎缩，在房地产金(jin)融收紧、监(jian)管趋严的时代变局(ju)下，房企（尤(you)其是民营房企）的购(gou)地能力和购地意愿在(zai)趋势性下降(jiang)、短期内难以反(fan)转，叠加年初高基(ji)数因素，预计土地出(chu)让收入在一季度仍将(jiang)趋势性下(xia)行，全年(nian)增速前低后稳。
他(ta)预计，今年受房地产(chan)市场降温影(ying)响，土地出让收(shou)入将大幅下行，同(tong)比增速或在(zai)-5%左右(you)，节奏前低(di)后稳。
这从(cong)一些地方(fang)预算报告中也(ye)可以看出。比如，去(qu)年土地收(shou)入形势不(bu)错的北京，在今年预算报告中称(cheng)，2022年全市政(zheng)府性基金预算(suan)收入预期2198.2亿元，同比下降18.8%，主要是根(gen)据土地上市计划(hua)，综合考虑上市地块(kuai)区域分布等因(yin)素，土地收入(ru)预期低于上年。
尽管土地出让收(shou)入规模大，但土地出(chu)让成本也不小(xiao)。地方获取的土(tu)地出让收入(ru)相当大一部分花在拆(chai)迁补偿等方(fang)面，可调配一般(ban)公共预算(suan)收入规模并不大(da)。
粤(yue)开证券研究院数(shu)据显示，土地出让(rang)收入中约(yue)52%用于征地(di)和拆迁补偿，约23%用于土(tu)地整理支出，约(yue)11%用于城市建(jian)设支出，约1%用(yong)于农村基础(chu)设施建设(she)，实际可完(wan)全可支配的财力占比(bi)不大。
