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房企观察
宝龙地(di)产创始人(ren)许健康曾说过(guo)，“我经常在思(si)考，企业应该为城(cheng)市化进程做些什么？经深入研究后，我们(men)发现城乡(xiang)结合的开发(fa)是大势所趋。但(dan)是，以往盖(gai)房子、卖房子的单一(yi)模式，根(gen)本不适应时代发展需(xu)要。我们寻求的是一(yi)个可持续(xu)发展、能令多方共(gong)赢的发展模式--复合式商业地产的(de)机会来了。”
然而，目前32岁的宝龙(long)过得并不开心(xin)，因为在距(ju)离成为荣耀的百年(nian)企业还有68年之际，评级(ji)机构标普给(gei)了宝龙一棍子，疼不疼呢(ne)？
相信只有棍(gun)子打在自己身上(shang)才疼，打在(zai)别人身上只能(neng)是同情。
说实话，标普确实挺狠的，下手够重的，相(xiang)当于直接给了一个“大负面”。
具(ju)体来看：
2022年3月25日，标普下调(diao)宝龙地产长期发行人(ren)信用评级至“B+”，展望(wang)负面。
同时将(jiang)该公司未偿高级无(wu)抵押票据的长期发行(xing)评级从“B+”下调至“B”。
对于突发的状况，更是把投资者整不(bu)会了，宝龙地产的股(gu)价更是持续的(de)下挫，最低甚至(zhi)只有1.95港(gang)元，这距离2021年8港元高位时(shi)，可谓折腰又折腰。
许健康引以为(wei)豪的宝龙，这是怎(zen)么了？不是(shi)曾经号称稳健(jian)吗？
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上市13年，一道(dao)坎？
据说，西方(fang)人不仅忌讳“13”日，也忌讳有(you)“13”数字，不(bu)过，听说这一(yi)套放在中国(guo)则不一样。
不是因为(wei)13不够吉利，而是(shi)刚好撞上而已。
对于许(xu)健康的宝龙地(di)产而言，他们更喜欢的是2019年，因为这一年(nian)非常的高光，这(zhe)是宝龙地产上市(shi)10周年的好日子。
那个时(shi)候，标普更是(shi)“爱”宝龙的(de)。
据说，那个2019年一切都顺(shun)风顺水的。
2019年(nian)，宝龙在资(zi)本市场表现靓丽，标普提升宝龙地(di)产评级展望至“稳(wen)定”，德意志(zhi)银行、花(hua)旗银行、大华继显、国泰君安国际、华泰(tai)香港等多家投(tou)资机构覆盖(gai)公司股票，推荐“买入”。
如果给(gei)2019年做(zuo)个自我总结，大(da)概会是，这一(yi)年宝龙锤炼(lian)“内功”，经营业绩(ji)持续向好发(fa)展。同时，宝龙不(bu)断精铸产品(pin)品质，在为市场(chang)打造精品(pin)项目的同时，始终保(bao)持高速稳健发(fa)展态势。
对于(yu)未来，许健康更(geng)是充满了期许。
面对新的(de)十年、二十(shi)年、三十年，宝龙将围绕“成为(wei)受人尊敬的(de)百年企业，全(quan)球领先的城市空(kong)间运营商”愿景。
只是好景不(bu)长，好花不常在。走过上市十(shi)年之后的3年后，一切就彻(che)底的变了。
标普还是那(na)个标普，只是对于宝(bao)龙的看法变(bian)了。当然，核心(xin)的问题出在宝龙自(zi)身。
2022年3月24日(ri)，宝龙地产宣(xuan)布将核数师从普华(hua)永道变更为开元信德(de)，并将推迟公布2021年度经(jing)审计业绩。该公(gong)司只在3月31日之前公布未经(jing)审计报告，该日期(qi)为香港证(zheng)券交易所上(shang)市规则下(xia)提交财务报表(biao)的最后期限。宝龙(long)地产预计其新核数(shu)师在2022年5月(yue)15日前完成(cheng)审计工作并(bing)发表意见。
鉴(jian)于上述因(yin)素，在审计(ji)完成并出具审计报告(gao)之前，标(biao)普将无法获得(de)由第三方审查以(yi)评估公司信誉的可(ke)靠财务信息。
而在(zai)公告中的表述则值(zhi)得揣摩，罗兵(bing)咸永道於其辞任(ren)函中载述：於审(shen)核贵集团截(jie)至2021年12月31日(ri)止年度财务报表的过(guo)程中，罗兵咸(xian)永道取得有关贵公司(si)附属公司两笔存款的(de)银行确认，而须贵(gui)集团管理层进一步厘(li)清及与贵公司(si)审核委员会进行(xing)讨论；提供所要(yao)求的跟进资料(liao)，以及发出及接收(shou)多笔银行(xing)及其他账款结余的(de)确认已因中国近(jin)期新冠肺炎疫情(qing)（新冠疫情）反覆(fu)影响而进度落後。
而罗兵咸永道(dao)考虑进行额(e)外工作；及鉴於上文(wen)所述，由於时间(jian)紧凑且中国(guo)新冠疫情影响，罗(luo)兵咸永道未能(neng)合理估计就贵集团(tuan)有关截至2021年12月31日止年度的年度业绩(ji)完成所有(you)审核工作(zuo)所需时间。
标普下调(diao)宝龙地产的评级是(shi)因为标普(pu)认为该公司推迟公布(bu)审计报告(gao)和意外更换核数(shu)师，表明其财务(wu)透明度和公司治(zhi)理降低。标普(pu)此前评估该公司(si)的管理和治(zhi)理为合适(shi)，标普现认(ren)为该因素(su)为薄弱。
尽管，标普给了宝龙一个负(fu)面。但依(yi)旧有缓和的余地(di)和空间，“一(yi)旦标普收到经(jing)审计的财务(wu)报告以确定公司的信(xin)誉，标普(pu)可能会恢复评级(ji)。”
不(bu)过，穆迪开始行(xing)动了。
3月28日，穆迪投资(zi)者服务公司宣布将宝(bao)龙地产的企业家族(zu)评级从“B1”降至“B2”，并将其高级无抵(di)押评级从“B2”下调至“B3”。同时，上(shang)述评级被(bei)列入下调观(guan)察名单，此前评(ping)级展望为(wei)“稳定”。
不过，宝龙地产(chan)的现状面临一定(ding)的偿债压力(li)。
据悉(xi)，目前宝龙地产(chan)存续美元(yuan)债7笔，存续规模合(he)人民币约165亿(yi)元，2022年(nian)是偿债高峰。
一系(xi)列的压力(li)接踵而至，宝龙(long)地产显然不愿意接(jie)受股价下挫(cuo)和市场的普遍质(zhi)疑。
2022年3月(yue)30日，宝(bao)龙地产发(fa)布截至2021年12月31日止年度(du)未经审核年度(du)业绩。
截至2021年(nian)12月31日止年(nian)度，合约销售(shou)额约为人(ren)民币101,227百万元(yuan)，较2020年同(tong)期上升约24.1%。
收入约(yue)为人民币(bi)39,902百万元，较2020年同期上升约12.4%。
租金收入及提(ti)供商业运营服务(wu)及住宅物业管理服务(wu)收入约为(wei)人民币3,708百(bai)万元，较2020年同期上升(sheng)约14.6%。
本公司拥有(you)人应占利润约(yue)为人民币5,992百万元，较(jiao)2020年同期下降(jiang)约1.7%。
本公司拥(yong)有人应占核(he)心盈利约为人民币3,766百万元，较2020年同期上(shang)升约4.7%。
从这份(fen)业绩上来看(kan)，宝龙地产继续保持(chi)千亿房企(qi)的水准，只不过这(zhe)份业绩“其(qi)尚未与本公司核数(shu)师协定同意。”
后续如何(he)，还值得重点(dian)关注。
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家族化管理 是否得当(dang)？
市场对于宝龙地产(chan)的担忧，也体现在家族式管理(li)模式上，而职业经理人能否(fou)得到长期信(xin)任和重用则(ze)成为考量标准。
先来(lai)看看宝龙地产的董(dong)事会家族情况(kuang)：
许健康 - 执行董事兼董(dong)事会主席
许健(jian)康，69岁，执行董(dong)事兼董事(shi)会主席，主(zhu)要负责制定本集团(tuan)整体策略及投资(zi)决策。许先生(sheng)是中华人民共和(he)国全国政协常务委员(yuan)及澳门特别(bie)行政区选举委员会委(wei)员。许先生于(yu)1992年创办宝龙(long)集团发展(zhan)有限公司（「厦门宝龙集团」），一直担(dan)任该集团主(zhu)席。自厦门宝龙集团(tuan)成立起，彼一直从(cong)事房地产开发(fa)业务，并完(wan)成开发多项住(zhu)宅项目。彼于2003年开始专注(zhu)于商业物(wu)业开发。自(zi)2006年以来，许先生多(duo)次获中国房地产TOP10研究(jiu)组评为「中国房地产(chan)品牌贡献人物」。此(ci)外，许先生先(xian)后被授予(yu)「中国最具影响(xiang)力企业家」、「中华(hua)名人成就奖「十(shi)大杰出名人(ren)」」、「中国改革(ge)开放30年感动中国(guo)经济30人」、「中(zhong)国商业地产杰出领(ling)袖人物」、「中国房地产(chan)百强企业家」、「中国房地(di)产百强企业贡献人(ren)物」、「中国(guo)公益事业(ye)特别贡献奖(jiang)」、「光彩事业(ye)20周年突出(chu)贡献奖」、「闽商公(gong)益十大人物(wu)」、「致敬中国(guo)改革开放40周年中国房地产40年40人时代(dai)人物」等(deng)多项殊荣。许先生为许华芳(fang)先生及许(xu)华芬女士（分别(bie)为执行董事及非执(zhi)行董事）的父亲，以及执行董事施(shi)思妮女士的(de)家翁。
许华芳(fang) - 执(zhi)行董事兼(jian)本集团总裁
许华(hua)芳，43岁(sui)，执行董事(shi)兼本公司总裁，主要负责本集(ji)团整体业(ye)务经营管(guan)理。许华芳先(xian)生是中华全国(guo)归国华侨联合会委(wei)员、中华海外联谊会(hui)理事、全国工(gong)商联房地产商会副会(hui)长、上海市政(zheng)协常委及福建省(sheng)青年联合会副主席。彼毕业于(yu)厦门大学工商管理(li)学院，获(huo)长江商学院EMBA学位，现于长(chang)江商学院与新加坡(po)管理大学修(xiu)读工商管理博(bo)士。彼于1999年进入厦门(men)宝龙集团基层(ceng)实习，2003年(nian)于厦门大学本科(ke)毕业后正式加(jia)入本集团工作(zuo)，历任副总经理(li)、总经理、副总(zong)裁、常务副总裁、执行总裁等(deng)职务。许(xu)华芳先生现任宝龙(long)商业的执行(xing)董事兼董事会主(zhu)席，该公(gong)司股份在联交所主板(ban)上市（股份代(dai)号：9909）并为本公司的附属(shu)公司。彼先后获「中(zhong)国房地产(chan)年度领军人物」、「中国房地产年度影(ying)响力人物」、「全(quan)国归侨侨眷先进个(ge)人」、「中国(guo)房地产上市公司(si)十大金牌CEO」、「中国地产年(nian)度CEO30强」、「中国商业地产行业(ye)杰出贡献奖(jiang)」、「中国(guo)房地产功勛人物」、「中国商业地产行(xing)业领军人物」、「促进中国特(te)色社会主义建设(she)功勛人物」等(deng)多项殊荣。许华芳先(xian)生为执行董事兼董(dong)事会主席许健(jian)康先生之子、执(zhi)行董事施(shi)思妮女士的配偶以及(ji)非执行董事许华芬(fen)女士的胞(bao)弟。
施思妮，40岁，本(ben)公司执行董(dong)事，整体负(fu)责本集团的商业(ye)经营战略(lue)管理。
施女士毕业(ye)于澳洲中央昆士(shi)兰大学，获得艺术管(guan)理硕士学位(wei)，彼于2014年9月获得长江商(shang)学院EMBA学(xue)位。彼于2003年1月加盟厦门(men)宝龙大酒店担(dan)任董事。彼其(qi)后于2005年加(jia)盟厦门宝龙集团担任(ren)董事和财务总经理(li)，于2007年(nian)11月，彼出任执(zhi)行董事、监(jian)审总经理、成本控制中心总经(jing)理。于2011年4月起主持本集团旗下(xia)的商业集团战略(lue)管理工作。施思妮女士为执行(xing)董事兼董事会主席(xi)许健康先生的儿(er)媳、执行董(dong)事许华芳先生的妻子(zi)及非执行董事许华(hua)芬女士的弟妇。
许华(hua)芬，45岁，非执行董事。许女(nu)士是宝龙集团发展(zhan)有限公司的董(dong)事总经理，负责宝龙集团发(fa)展有限公司整体管理(li)和业务发展。
许(xu)女士是厦门市政协(xie)委员。许女士现(xian)任宝龙商业的非执(zhi)行董事，该(gai)公司股份在联(lian)交所主板上市（股份(fen)代号：9909）并为本公(gong)司的附属(shu)公司。于2000年至今(jin)，彼于澳门一家时(shi)装品牌概念店Nicole Boutique担(dan)任董事总经理(li)职位。于(yu)2011年12月，彼(bi)担任时装零售公(gong)司丽都有限公司董(dong)事总经理，主(zhu)要负责管(guan)理整体业务经(jing)营。许女(nu)士为执行董事(shi)兼董事会主席许健(jian)康先生之女、执行(xing)董事许华芳先(xian)生的胞姐及(ji)执行董事施思妮(ni)女士的大(da)姑。
不可否则(ze)的是，家族(zu)扮演着重要角(jiao)色。而从管理(li)层来看，名气最大(da)的则是陈德力，其后华立冲也算(suan)一个。从履历(li)来看，陈德力可(ke)谓经验丰富(fu)。
陈(chen)德力，47岁，本(ben)公司联席总裁。
自(zi)2016年8月起(qi)至2020年3月，彼为新城控股集团(tuan)股份有限(xian)公司（一(yi)间于上海证(zheng)券交易所上(shang)市的公司，股(gu)份代号：601155）董事兼联席总裁(cai)。自2010年8月起至2016年7月期间(jian)，陈先生担任多个(ge)职位，其中(zhong)包括中国大连万达商(shang)业地产股(gu)份有限公司商业(ye)管理营运中心(xin)常务副总经理、大连(lian)万达商业(ye)管理集团股份有限公(gong)司副总裁兼(jian)招商中心总经理、常务副总(zong)裁兼营运中心(xin)总经理、大连万达商业地产(chan)股份有限(xian)公司副总裁兼商(shang)管公司常务副总裁、综合管理中心总经(jing)理等职务。自2006年6月至(zhi)2010年8月，彼(bi)担任新加坡嘉德(de)置地凯德商用中国区(qu)域总经理。自2001年9月至2006年5月(yue)，彼为四川华立集团(tuan)舜苑商业(ye)地产公司总经理。自1997年9月(yue)至2001年9月，彼担任新(xin)加坡谊来集团武汉(han)公司总经理。陈先生(sheng)于2013年12月于中国(guo)四川成都西南财经大(da)学取得高级工商管理(li)硕士(EMBA)学(xue)位。彼现时于中国(guo)四川成都(dou)西南财经大学(xue)西部商学院修读工商(shang)管理博士(DBA)学位。彼于2020年6月(yue)加盟本公司，并获(huo)委任为宝龙(long)商业（股份于香港联(lian)交所上市，股(gu)份代号：9909）的执行(xing)董事兼行政(zheng)总裁。
华立(li)冲，49岁，本公司执(zhi)行副总裁，整体(ti)负责技术研(yan)发中心、成(cheng)本管理中心(xin)、运营管理中(zhong)心。
彼曾(ceng)担任多家大(da)型企业的(de)管理职务，加入本公(gong)司前曾担任(ren)中海深圳部门经理、上海万科助理总经理(li)、南京万(wan)科总经理(li)、华夏幸福(fu)地产集团分管副总裁(cai)。彼于东南大学工民(min)建专业取得学士学(xue)位，于复旦大(da)学工商管理专业取(qu)得硕士学(xue)位。彼于2017年11月加盟本公(gong)司。
不过，陈(chen)德力之前，许健(jian)康曾邀请出身于(yu)万达的王寿庆掌(zhang)管商业，并给予其集(ji)团副总裁的职位，只(zhi)是甜蜜期连(lian)半年都不到，王(wang)寿庆2017年8月入(ru)职，2018年(nian)1月即离任。
如今，陈(chen)德力的命运如何？市(shi)场的猜测不(bu)少。
都说打仗(zhang)父子兵，如(ru)此庞大的商业帝国(guo)，只靠家族来维系(xi)恐怕并不妥(tuo)当。
毕竟，宝龙地产、宝龙商业、宝(bao)龙文旅都面临无(wu)论是市场(chang)还是行业层面的不(bu)断挑战，如何(he)协调作战并且各(ge)个板块都取(qu)得胜利，很有必要强(qiang)将的出现，也就是说职(zhi)业经理人(ren)应该发挥更大的(de)作用。
只是(shi)，许健康和许华芳(fang)们会给他们多(duo)大的权力(li)空间，依(yi)旧是个未(wei)知数。
