转自：中国(guo)网财经
中国网财经(jing)11月24日讯（记者 鹿凯(kai)）昨日，央行联(lian)合银保监会共(gong)同发布《关(guan)于做好当前金融支持(chi)房地产市场平稳(wen)健康发展工作的(de)通知》，对金融业如(ru)何支持楼市健康(kang)发展做出明确(que)规划。其中，信托由于其天然具有(you)的逆周期属性，更是被多次提及。
《通知》要求(qiu)，坚持房(fang)子是用来住(zhu)的、不是用来炒的(de)定位，保持(chi)房地产融资(zi)平稳有序、积极做(zuo)好“保交楼(lou)”金融服务(wu)、积极配合做好受困(kun)房地产企业(ye)风险处置、依法保(bao)障住房金融消费者(zhe)合法权益、阶段性调整部分金融(rong)管理政策、加大住房(fang)租赁金融(rong)支持力度；并(bing)从6个方面(mian)，共16条(tiao)对金融支持楼(lou)市工作，做出具体要(yao)求。
控存量(liang)风险
主要包括，坚持“两个毫不动(dong)摇”，保持房地产(chan)融资平稳有序，对(dui)国有、民营等各类房(fang)地产企业一视(shi)同仁，稳定房地产开(kai)发贷款投(tou)资，支持(chi)个人住房(fang)贷款合理需求(qiu)，支持开发贷款、信(xin)托贷款等存(cun)量融资合理展期(qi)，并保持信托等资(zi)管产品融资稳定(ding)。
记(ji)者注意到，《通知(zhi)》在维持房(fang)地产融资秩(zhi)序，控制存量风险中(zhong)，两次提到信托(tuo)。央行与银保监(jian)会明确指出(chu)，对于房地产企业开(kai)发贷款、信托(tuo)贷款等存(cun)量融资，在(zai)保证债权安全的前(qian)提下，鼓励金(jin)融机构与(yu)房地产企(qi)业基于商业(ye)性原则自主协商，积极通过存量贷款展(zhan)期、调整还款安(an)排等方式予以支(zhi)持，促进(jin)项目完工交付。自本《通知》印发(fa)之日起，未来(lai)半年内到期的，可以允许超出原规定(ding)多展期1年，可不调(diao)整贷款分类(lei)，报送征信系统(tong)的贷款分类(lei)与之保持一致。
信托业协(xie)会披露数据显示，截(jie)至2022年上半年(nian)末，投向房地产(chan)的资金信托规(gui)模为1.42万亿(yi)元，同比下降31.73%，环比下降9.55%，占比进一步下降至(zhi)9.53%。尽管房地产信托占比(bi)进一步下降(jiang)，但房地产(chan)信托仍是违约大户。
评级机构穆迪曾表(biao)示，由于(yu)流动性持续受(shou)压，目前中国房(fang)地产业在影子(zi)银行体系中的占比下(xia)降，近三年房地(di)产业信托贷款(kuan)已大幅减少(shao)，但房地(di)产信托在2022年头七个月信托违约(yue)中占约80%，预计仍(reng)对影子银行体系构成(cheng)较大风险。
另据，用益(yi)信托监测数(shu)据显示，截(jie)至今年7月22日，今年以来信(xin)托行业共发生116起违约(yue)事件，违约金额达(da)743.84亿元。对于上述房地产信托(tuo)违约激增情况(kuang)，在此次《通知》中，央行与(yu)银保监会也作(zuo)出了明确指(zhi)示。
《通知》要(yao)求，鼓励(li)信托公司等金融机(ji)构加快业(ye)务转型，在(zai)严格落实资管产品监(jian)管要求、做好风险防(fang)控的基础(chu)上，按市场化(hua)、法治化原则支持房(fang)地产企业(ye)和项目的(de)合理融资需(xu)求，依法合规(gui)为房地产企(qi)业项目并购、商(shang)业养老地产、租赁住(zhu)房建设等(deng)提供金融支(zhi)持。
有研究(jiu)人士表示，自2022年监(jian)管从不鼓励融资类(lei)信托，到此次“保(bao)持信托等资管产品(pin)融资稳定”，转(zhuan)变较大；支持开发(fa)贷款、信托贷款(kuan)等存量融(rong)资展期1年，将有(you)效缓解房企短期偿(chang)债压力。
资深信托(tuo)研究员袁吉伟对中国(guo)网财经表示，房(fang)地产一直按照余额(e)管控，此(ci)次文件后，还没有窗(chuang)口指导放开房地产(chan)信托，只(zhi)能说是配(pei)合处理房地产行业风(feng)险问题，指导房(fang)地产信托业务(wu)的大方向、大(da)原则，不认为是(shi)实质性的监管(guan)导向转变，其次(ci)，现在房地产信托(tuo)出现较多风(feng)险暴露，投资者相对(dui)审慎，市场(chang)也不支持(chi)房地产信托的快(kuai)速发展。
创增量新机
另(ling)外，记者注意到央行(xing)与银保监会在积极(ji)维护楼市(shi)融资环境同时，也(ye)在推动金融机构为(wei)“保交楼”提供更优(you)质金融服务，支持开发性政(zheng)策性银行(xing)提供“保交楼(lou)”专项借(jie)款同时，鼓(gu)励金融机构提(ti)供配套融(rong)资支持。
《通知》要求，金融机构(gou)积极配合做好(hao)受困房地产(chan)企业风险处(chu)置，要做好(hao)房地产项目并购(gou)金融支持(chi)并积极探索市场(chang)化支持方式。依(yi)法保障住房金融消(xiao)费者合法权益方(fang)面，并特别(bie)提出鼓励依法自(zi)主协商延期还本付(fu)息和切实保护延(yan)期贷款的个人(ren)征信权益。阶段(duan)性调整部分金融(rong)管理政策(ce)方面，延长(chang)房地产贷款集中(zhong)度管理政策过渡(du)期安排并阶段性(xing)优化房地产项目(mu)并购融资政策。
最(zui)后《通知》要求，加(jia)大住房租赁金(jin)融支持力度，并提(ti)出优化住房租赁信(xin)贷服务和(he)拓宽住房租(zu)赁市场多元(yuan)化融资渠道。这也符合监管(guan)鼓励信托公司(si)等金融机构加快业务(wu)转型，依法合规(gui)为房地产企业项目并(bing)购、商业养老地(di)产、租赁住(zhu)房建设等提供金(jin)融支持要求。这也(ye)意味着，信托业除通(tong)过资金信托(tuo)为房地产业提(ti)供融资需求(qiu)外，还存在更加多(duo)元合作可能。央行还(hai)表示，还将稳(wen)步推进房(fang)地产投资信托(tuo)基金（REITs）试点。
记者了解到，从2018年资(zi)管新规推出，到2022年正式(shi)落地，房(fang)地产信托一直都是(shi)重点监管对象(xiang)，多家机构(gou)涉房产品出现违约，并因资金违规进入(ru)房地产领域而受罚(fa)，一度导致涉(she)房信托产品体量骤(zhou)减。
多位业内人(ren)士认为，《通知(zhi)》尽管鼓励支持信托(tuo)产品发挥(hui)自身逆周期优势(shi)，支持房地(di)产合理融资需(xu)求，为房地产增加(jia)融资通道(dao)，加快融资(zi)步伐；但并(bing)不意味着(zhe)对房地产信托监管(guan)会就此松懈(xie)，并要求信托公(gong)司对房地产项目仍保(bao)持审慎态(tai)度。
众所周知，转型(xing)一直是近几(ji)年信托业第一要务，但在“破刚兑、控非标”等大背(bei)景下，以往(wang)依赖于非标业务(wu)的信托公司一(yi)直未能找(zhao)到强劲的支撑业务。信托研究(jiu)员帅国让对中(zhong)国网财经表(biao)示，在多元化(hua)融资支持(chi)下REITs行业将加速(su)发展，利于引导(dao)房地产市场由高(gao)周转快开发向存量运(yun)营升维转型，进而激发市场潜(qian)力，信托公(gong)司在REITs业务方面可能会(hui)存在一定的结构性机(ji)会。
对此金(jin)融研究员廖鹤凯向记(ji)者表示，本次政策相(xiang)当于部分放(fang)宽，之前对信托等(deng)资管产品房(fang)地产领域(yu)业务限制，为(wei)房地产企业保交房、优质房企维持(chi)正常经营提供了新融(rong)资渠道，也(ye)给信托公司化(hua)解存量风险，获取新(xin)业务机会拓宽(kuan)道路。
袁吉(ji)伟也表示，希望《通知》能够增强市场(chang)信心，帮助房(fang)地产行业渡(du)过难关，实现(xian)房地产信托的良性发(fa)展。对此(ci)中国网财经将持续(xu)关注。
