中(zhong)新经纬10月27日电 （张(zhang)燕征）近日，中(zhong)国文旅集团(tuan)再次递交了新的(de)招股书，并宣布更(geng)名为大湾区文旅(lu)康居股份有限(xian)公司（下称(cheng)大湾区文旅）。事实(shi)上，这已经是大湾(wan)区文旅第四次冲击港(gang)交所主板上市。这(zhe)一次，它能成功(gong)敲开港交所(suo)大门吗？
四度闯关IPO
早在2020年4月，中(zhong)国文旅集(ji)团就向港交所(suo)递交了上市申(shen)请，但届满(man)六个月后，按照流(liu)程被港交所将上市流(liu)程调整为了“失效”，需重新提交IPO招股书。同年10月，其随即重(zhong)新递交新(xin)版本，但结果(guo)并没有发生太(tai)大变化。今年4月23日，中国文(wen)旅集团第三次递(di)交招股书，结果(guo)仍为“失效”，如今则是第四(si)次递交招股(gu)书。
诸葛找房数据(ju)研究中心分析师(shi)梁楠对中新经纬表(biao)示，基于当(dang)前市场情况(kuang)，港交所对上市企业(ye)的审核力度加大(da)，三次递交招股书申(shen)请均“失效(xiao)”说明企(qi)业某些内(nei)况与流程仍然不符(fu)合港交所主板上(shang)市要求，或与(yu)公司的现金流和(he)负债情况有关(guan)。
据(ju)招股书披露(lu)，大湾区文旅2018年、2019年及2020年的资(zi)产负债比(bi)率分别约为632.0%、272.2%及37.9%，对于2020年资产负(fu)债比率下降，大湾区(qu)文旅解释称由于偿还(hai)银行及其他借款所致(zhi)。不过，截至(zhi)2021年5月(yue)31日，由(you)于银行及其他借款(kuan)再度增加，债(zhai)务权益比率上升至(zhi)约99.8%。
具体来看，2018年至2020年，大湾区文旅未偿(chang)还的银行及其(qi)他借款分(fen)别约为1.02亿元人民币、5.78亿元(yuan)及1.39亿(yi)元。今年(nian)前五个月，未偿还的银行及其(qi)他借款升至3.66亿元。大(da)湾区文旅表示，目前(qian)维持相当(dang)高的借贷(dai)水平为度假物(wu)业发展项目提供资金(jin)，并称往绩记(ji)录期间拥有(you)大量债务，日后可(ke)能产生额外债(zhai)务，或对财务状况(kuang)及经营业绩(ji)造成重大不利影响(xiang)。
招股书披露(lu)，大湾区文旅的(de)前身为恩平(ping)金辉煌旅游开发(fa)有限公司，该(gai)公司在2006年4月成立后(hou)，便开始在广东省江(jiang)门市恩平(ping)收购多处(chu)土地，打造泉林黄(huang)金旅游文化小镇(zhen)。
中新经纬注(zhu)意到，在本次招股(gu)书中，大湾(wan)区文旅并未解释(shi)更名具体(ti)原因。不过(guo)从公司业务布局(ju)来看，该公(gong)司所持有或运营(ying)的项目几乎全(quan)部位于广东省内，包括清远、中山，特(te)别是江门(men)。同时，省外则只有一个发(fa)展中项目位于(yu)安徽歙县。
梁楠分(fen)析称，中国(guo)文旅更名为大(da)湾区文旅，一方(fang)面或是由于企业对(dui)文旅板块的发(fa)展定位较清晰，并看好文旅产业(ye)的发展前景，欲(yu)精准聚焦文旅业务(wu)；另一方面(mian)，大湾区(qu)作为被规划(hua)成为先进(jin)制造业、创新型产(chan)业及现代服务的(de)试点区域，未来(lai)的发展机遇较多，企(qi)业或准备深耕大湾(wan)区，以此(ci)不断发展壮(zhuang)大，并提升区(qu)域影响力。
超八成收入靠“卖房”
大湾区文(wen)旅将自身定(ding)位是具有(you)文化旅游体验地点的(de)度假物业开发商，经营度假物业发展(zhan)和文化旅游两大(da)业务，其中(zhong)度假物业即为(wei)可销售的住(zhu)宅或公寓。也就是(shi)说，大湾(wan)区文旅虽然名(ming)为“文旅”，但实(shi)际主要业务(wu)是“卖房”。
从财务数据上看，2018至2020三年(nian)间，大湾区文旅(lu)实现营收约(yue)3.35亿元、7.36亿元、9.68亿元，其中度假物(wu)业销售收入就录(lu)得2.67亿元、5.94亿元和8.48亿元，贡献(xian)占比79.8%、80.7%、87.7%，呈逐年攀升之(zhi)势。按最新(xin)数据，截至(zhi)2021年5月31日，大湾区文(wen)旅实现营收3.19亿元，其中(zhong)度假物业(ye)销售收入为(wei)2.78亿元，占(zhan)比达到87.1%。
值得(de)注意的是(shi)，近年来大湾区(qu)文旅的整体毛利率也(ye)在不断下滑(hua)。据财务(wu)数据披露，2018年至2021年前5个月，大(da)湾区文旅整体(ti)毛利率分别为(wei)44.8%、43.3%、37.9%及27.2%。其中，销售度假物业的毛利(li)率分别约为47.3%、43.4%、37.0%及(ji)26.7%；文化(hua)旅游业务的毛利率(lu)则分别约为34.7%、43.0%、44.3%及(ji)30.6%。
对此，大湾区文旅(lu)解释称，主要(yao)是由于出(chu)售及交付的物(wu)业类型不(bu)同及竣工(gong)后仍未出售的若(ruo)干度假物(wu)业开发项目的平(ping)均售价调(diao)整，导致相应期间公(gong)司已出售(shou)及交付的度假(jia)物业的平均售(shou)价下降。
大(da)湾区文旅在风(feng)险提示中也指出，公司可能无法维持(chi)过往的毛利率水平(ping)。一是销售(shou)度假物业的毛利率可(ke)能因直接影响(xiang)其售价及(ji)所产生实际建(jian)筑成本的(de)土地收购成(cheng)本以及度假物业(ye)的类型及地理位置(zhi)等因素而有所不同(tong)；二是文化旅游业(ye)务的毛利(li)率可能因发(fa)生不可预见事件或(huo)疾病爆发等无(wu)法控制的因(yin)素而受到重大不利影(ying)响。
据招股书(shu)披露，此次IPO募集资(zi)金将用作发展(zhan)公司开平水禾田公(gong)寓、富资里许村(cun)欢乐古镇等度假物(wu)业发展项目的(de)建筑成本；其次，将(jiang)用于改善(shan)及升级公司(si)泉林黄金小镇的设(she)施、家私及装置；剩(sheng)余一部分资金(jin)将用作一般营运资(zi)金。
梁楠(nan)认为，作为(wei)文旅企业，大(da)湾区文旅的收入仍然(ran)主要依赖于销售度假(jia)业务，且依(yi)赖度持续加剧，这(zhe)对企业日后的发(fa)展或将有所(suo)影响，同时，企业的(de)负债压力仍(reng)较大，此次能否顺(shun)利上市仍有(you)待观察。（中新经纬APP）
