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3月31日上午，万(wan)科举行2021年年报业(ye)绩会。不同于(yu)往年传统(tong)的业绩会，此次会(hui)议开场并没(mei)有由董事会秘(mi)书朱旭介绍业绩情(qing)况，而是董事长郁亮(liang)走上台前，主动就两(liang)大焦点问(wen)题专门进行回应(ying)。
对于2021年净利(li)润下滑的原因，万(wan)科董事会主席郁亮在(zai)年报《致股东》章节中，已做了较为详细(xi)的分析。此次(ci)业绩会上(shang)，他仍然从(cong)管理和业务两个方面(mian)做了进一步反思。过去三年，管理(li)方面，过去充分授权(quan)、分布式(shi)的特点，造成了离散(san)度大的问题，而业务(wu)层面，多(duo)赛道同时探索所付(fu)出的成本，比预想更大(da)，也对过往业(ye)绩产生影响。
在反思(si)的最后，郁(yu)亮向股东诚恳表(biao)达了他的歉(qian)意，“2021年业(ye)绩表现不好(hao)，让股东失望了，在这里，我向(xiang)52万名万科股东表(biao)示诚挚的歉意”。值得注意(yi)的是，此次年报显示(shi)，郁亮将自己(ji)的全年收入同(tong)比2020年降低了近90%。而根据(ju)2018年万科公(gong)告的董事(shi)长薪酬制度(du)，郁亮年收入仅需与(yu)公司净利(li)润保持同等比(bi)例下降。
2021年(nian)毕竟已是过去式，投(tou)资者更为关心(xin)的是，2022年(nian)万科业绩会(hui)怎么样，年报中所说的“企稳(wen)回升”，底气何(he)来? 对此，郁亮(liang)进行了详细(xi)拆解。他指出，万科的信心主要来自(zi)于两个外(wai)部基础和(he)三个内部基础。
企(qi)稳回升的(de)两个外部基础
第一个外部(bu)基础，是有利于市场(chang)稳定的政策措施不断(duan)出台。中央已经明确(que)了促进房地产业良(liang)性循环和健康发展的(de)方针，有(you)关部门和各级政(zheng)府也在制(zhi)定政策稳定市场(chang)，万科对政(zheng)策环境有信心(xin)。经过调整，行业将(jiang)回归常态(tai)、回归理性，过高(gao)、过低的利润率(lu)都不可持续，行业收益水平最终会(hui)向社会平均水平(ping)回归。这(zhe)是万科实现“止跌(die)企稳，稳中提升”的(de)环境政策基础。
郁亮谈到的第二个(ge)外部基础，房地产(chan)仍是规模超十(shi)万亿量级的巨大市(shi)场，常做常有、常做(zuo)常新。一方(fang)面，房地产市场仍然(ran)是规模巨大的(de)单一产品市(shi)场，规模肯定超过十(shi)万亿元量级(ji)。房地产开发依然是(shi)重要的经济活动，也是万科现在(zai)和未来的主要业(ye)务，这门生意未来仍(reng)会常做常有。另一方(fang)面，伴随城市发展，人们的工作(zuo)生活场景越来越多样(yang)化，对不动产的内容(rong)和服务不(bu)断有新的需求，因此这项业务(wu)也会常做(zuo)常新。万(wan)科以开发、经营(ying)、服务并重为核心(xin)，已经做了比较充分(fen)的布局和准备(bei)，形成了有自(zi)身特点的不动产综合(he)发展能力(li)，这是万科实现“止跌企稳，稳中(zhong)提升”的行业基础。
企稳(wen)回升的三个(ge)内部基础
对于支撑企稳(wen)回升的三个内(nei)部基础，郁(yu)亮进行了更详细的说(shuo)明。
他表示(shi)，第一个内部基础，是万科开发业务将(jiang)继续保持在行业(ye)第一阵营，今年实(shi)现止跌企稳，同时(shi)未来2到3年的(de)储备有保障(zhang)。它主要通(tong)过三方面进行支撑(cheng)，一是通过开(kai)发经营本部，对开(kai)发业务进行集(ji)中管控和统(tong)筹管理，努力挖掘管理红利(li)，提高整体(ti)回报水平。二是通过继续坚(jian)持高质量投资。万科(ke)从来没有停(ting)止过投资，但从去(qu)年下半年起，已(yi)取消此前的投资(zi)额度分配(pei)办法，开始对投资进(jin)行集中管(guan)控，提高对投资(zi)的要求，包(bao)括项目盈利水平、团(tuan)队操作能力、投后管理等，这(zhe)些举措将最终转化(hua)为实实在在(zai)的利润。三是来自于现有(you)储备资源(yuan)。目前万科在建面(mian)积1亿平方米，拟(ni)开发面积超(chao)过4500万(wan)平方米，储(chu)备资源充(chong)足，可以支持未来2到3年的业务发(fa)展需要。此(ci)外，截止去年底(di)，万科已售未结合(he)同金额累计超过(guo)7100 亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未(wei)结资源，将陆续转化为(wei)结算收入(ru)，对万科(ke)的业绩形成有(you)力支撑。
第二个内部基(ji)础，是万(wan)科的经营、服务类业(ye)务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐(zhu)步形成新的利润(run)蓄水池。
首先，经营、服务类业务(wu)持续向好。物业收入过去十年(nian)复合增速超过30%，物流近三(san)年达到52%，公寓(yu)业务近三年达到40%，印力(li)近五年为20%，2021年万科整体经(jing)营服务业务收(shou)入超过400亿。同时，上(shang)述业务NOI率都(dou)表现出了良(liang)好势头，物流稳定期(qi)项目NOI率达到6.5%，其(qi)中冷链超过(guo)7%，公寓业务(wu)2019年后获取的(de)项目超过了6%，印力近两年的(de)重要新开业(ye)项目，首个完整(zheng)年超过6%。
其次，探(tan)索这些业务的学费(fei)，大部分已经(jing)交完。万(wan)科一直坚持追求(qiu)有现金流的利润(run)，因此采取成(cheng)本法对这些业务进(jin)行计量，折旧(jiu)摊销在成本费(fei)用里进行列支(zhi)，去年合并报表(biao)范围内此(ci)部分费用已达80亿元，客观上对报(bao)表利润存在影响。今(jin)年，非开发业务(wu)总体将开始形成正向(xiang)贡献。
同时，经(jing)营、服务类业务正(zheng)逐步形成(cheng)新的盈利蓄(xu)水池。如今，社会(hui)对具有稳定(ding)现金流的(de)资产需求越(yue)来越大，符合投(tou)资收益标准的资产(chan)却不多，形成了一定程度上(shang)的资产荒。以REITs为代表的不动产(chan)长期股权投(tou)资，也为(wei)经营类资产经营(ying)、服务业务提供了很(hen)好的资产增值(zhi)变现出路。以(yi)上海七宝万科(ke)广场项目为例，万科(ke)如果退出，可实现(xian)差不多15亿的利润(run)。再例如，去年万纬(wei)物流通过增资入(ru)股方式，引入战(zhan)略投资者，实现了(le)30%溢价(jia)。这类合格资产(chan)，将对万科未来(lai)业绩构成有力支撑。
郁亮所(suo)讲的第三个(ge)内部基础(chu)，是万科具备行业(ye)领先的信用评(ping)级，净负债(zhai)率长期处于行(xing)业低位，“三道红线”全部符合(he)“绿档”要求，这将(jiang)有利于万科(ke)获得更多(duo)投资选择，获得更多(duo)发展机会。
已取消(xiao)所有高管层级，全部下沉到前(qian)线
向(xiang)投资者详细(xi)阐释了万科“企(qi)稳回升”的信心来(lai)源后，郁亮表示，任(ren)何计划和目标，都需要靠人去干(gan)，一切事在人为，需要通过脚踏实地、一步一个(ge)脚印去实(shi)现。他透露，万科已(yi)取消集团合伙人层级(ji)，即通常意义(yi)上的高管。所有人都要(yao)下沉到前线，董事长和总裁也(ye)不例外。据(ju)了解，郁亮目前(qian)在万科内部同时兼任(ren)首席客户官，研(yan)究解决客户层面所(suo)反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任(ren)长租公寓BU首席合(he)伙人，承担长(chang)租公寓业务的经营(ying)管理责任(ren)。
在发言的最后，郁(yu)亮向投资者表达了(le)万科实现(xian)企稳回升(sheng)的决心，他表示(shi)，万科历史上经历(li)了三次净利润下滑(hua)，分别是1995年、2008年和2021年(nian)，每次下滑背(bei)后都暴露出过去(qu)发展中累积的短(duan)板问题，当外部环(huan)境出现挑战时，短(duan)板问题就会以净利润(run)下滑的方式(shi)敲响警钟，提(ti)醒警醒万科(ke)必须始终对市场保持(chi)敬畏之心，正视问题、对症下药(yao)、快速行动，从(cong)而再次企(qi)稳回升，期待明年(nian)给大家交上合格的答(da)卷。
