衡量美国(guo)主要城市平均(jun)房价的凯斯-席(xi)勒指数出炉(lu)，9月全美房价同(tong)比涨幅进一步放缓(huan)至10.6%。
在利率不(bu)断抬升的背景下，美(mei)国房价环比继续下行(xing)。
当(dang)地时间29日，衡(heng)量美国主要城市(shi)平均房价的凯斯-席(xi)勒指数（S&P CoreLogic Case-Shiller）出炉：房价(jia)虽仍高于一(yi)年前水平(ping)，但涨幅进(jin)一步回落(luo)，9月全美房价指(zhi)数同比上涨(zhang)10.6%，低(di)于8月时12.9%的同比涨幅(fu)；同时该指标环比下(xia)降1%，为连续三(san)个月出现环(huan)比下滑。
类似的，20个大城市(shi)房价综合指数同比(bi)上涨10.4%，较前值13.1%下降2.7个百分点。环(huan)比来看，20城(cheng)中，旧金山(shan)和西雅图房价(jia)跌幅最大，均(jun)跌2.9%，拉(la)斯维加斯下滑2.4%，凤凰城(cheng)跌幅为2.2%。
标(biao)普道琼斯指数公(gong)司董事总经理拉扎(zha)尔（Craig Lazzar）表示，楼市延(yan)续过去数月行情，即(ji)短期房价下(xia)跌，中期(qi)房价减速。“9月，20城房价均(jun)现环比下降，跌幅中值为(wei)1.2%，同比涨幅均较(jiao)8月收窄。”他还指出，“美联储(chu)继续上调(diao)利率，房贷成本(ben)持续攀升，住(zhu)房将变得更加难以(yi)负担。鉴(jian)于宏观经济环境前(qian)景仍然充(chong)满挑战，房价很(hen)可能会进一(yi)步走弱。”
刚需买家及(ji)投机客离场
疫情(qing)期间，宽(kuan)松货币政策(ce)驱动的房地产热潮(chao)于今年逆转。抵押贷款(kuan)利率飙升(sheng)大大增加购房成(cheng)本，据房地美（Freddie Mac）的(de)数据，30年期抵押贷(dai)款利率于(yu)10月突破7%，为2002年以(yi)来的首次。创20年(nian)新高的房贷利(li)率逼退潜在买家(jia)，18日，美(mei)国全国房地(di)产经纪人协会（NAR）公(gong)布数据显示(shi)，10月成(cheng)屋销售连降九(jiu)个月，创(chuang)有史以来最长(chang)连跌纪录(lu)，连跌周期甚至(zhi)超过2008年次(ci)贷危机时期(qi)。
另(ling)据房利美（Fannie Mae）的(de)数据，同样在10月(yue)，消费者对房地产(chan)市场的信心连降八(ba)个月，已(yi)跌至有记录以来(lai)的新低。
除了(le)部分刚需买家，大批投机(ji)客也选择离场。房地产经纪公司(si)Redfin于(yu)22日发(fa)布最新报(bao)告，称投资者三季(ji)度购房量较去年同(tong)期锐减30%至6.6万套，如不计疫情(qing)初期的异常值，该(gai)降幅创大(da)萧条以来的(de)最大。环比来看，上季投资者购房(fang)量较二季(ji)度下降26%。
该机构(gou)高级经济学家博哈里(li)（SheharyarBokhari）表(biao)示，投资者不太可能(neng)很快成规(gui)模地重返(fan)市场，除非房价(jia)短时间内大跌，“这也意味着，留(liu)在市场中的(de)普通买家再也不必像(xiang)去年那样，与拿着现金的投资(zi)者竞价买房。”
摩根士丹(dan)利：预期(qi)至2024年底房价(jia)跌10%
大行摩根(gen)士丹利认为，房价(jia)调整才刚刚(gang)开始。该行(xing)预期，凯斯-席(xi)勒全美房价指数将(jiang)于2023年(nian)同比下跌4%，2022年6月至(zhi)2024年底，美国房价将由(you)峰值下滑约(yue)10%。上一次美国(guo)楼市遭遇显(xian)著回调还要(yao)追溯到2006年至(zhi)2012年(nian)，期间失业率高企(qi)，房屋可负担性下(xia)降，次级贷款大量违(wei)约，楼市供应过剩，导致房价大跌27%。
摩根士丹利在近期发(fa)布的报告中写(xie)道，2020年(nian)3月至今，美国成屋(wu)售价中位数暴(bao)涨38%，过去八(ba)个月，30年期抵押(ya)贷款利率飙升(sheng)300个基(ji)点，上述情况为(wei)1980年~1981年以来的首次。房(fang)价和利率(lu)双双飙升令房(fang)屋可负担性急剧恶化(hua)，恶化速度远超(chao)以往任何时期。最(zui)直接的表(biao)现就是房贷需求(qiu)骤降。该(gai)行指出，与去(qu)年同期相比，抵(di)押贷款申请(qing)量下滑40.7%。
摩根士丹利还预测(ce)，在熊市情(qing)形下，美国经济出现(xian)深度衰退，房价(jia)从峰值到谷底的(de)跌幅或高达20%。“衰退持续(xu)时间延长(chang)、程度加深(shen)，导致失业率大(da)幅上升，此(ci)外，买房需求弱(ruo)于预期叠加库存增(zeng)长超出预期，是房价(jia)走软的更大诱因(yin)。”不过该行认为(wei)，即使出现熊市情形(xing)，也不会(hui)重演2008年时(shi)的楼市大崩盘(pan)。
而在牛市情形下(xia)，该行预(yu)计房价较峰值仅回(hui)落5%，这(zhe)一情形的发生需(xu)要满足两(liang)个条件，即(ji)库存水平和30年(nian)期抵押贷款(kuan)利率均低于预(yu)期。摩根士丹(dan)利预计，2023年30年(nian)期抵押贷(dai)款利率平均(jun)为6.2%，如果(guo)美联储更早达到(dao)通胀降温的(de)目标，并且放松金融(rong)环境，贷(dai)款利率有望回落(luo)至6%以下。
毕(bi)马威（KPMG）首席经(jing)济学家斯旺克（Diane Swonk）认为，这场(chang)由疫情引发的房地(di)产泡沫已(yi)经接近尾声(sheng)。“全国范围内房(fang)价一旦开始下跌，这(zhe)种势头就会持(chi)续下去，因为(wei)没有人想要‘徒手接(jie)飞刀’。我们很容(rong)易看到两(liang)位数的大跌(die)幅。我认(ren)为明年15%的(de)跌幅是非常保守的(de)估计。房价已(yi)经由涨转跌。”她进一步(bu)表示，“对(dui)我来说，有(you)趣的是，在(zai)库存仍然非(fei)常紧张的情况(kuang)下，其中一些市场(chang)的修正速度是如此(ci)之快。”
据摩根士(shi)丹利的数据，10月美国(guo)库存水平较2019年同(tong)期仍低37.6%，目前库存供(gong)应量仅为3.9个月(yue)。该行认为(wei)，库存紧(jin)张不会阻止房(fang)价下跌，但(dan)可限制房价跌幅，为(wei)楼市筑底。
