原标题(ti)：贝壳加大新房(fang)业务投入(ru) 前三季度总体保持(chi)增长
本(ben)报记者 吴静 卢志(zhi)坤 北京报(bao)道
北京(jing)时间11月9日，贝壳找房(fang)（NYSE：BEKE）发布了2021年第三(san)季度业绩。贝壳(ke)第三季度净营收为人(ren)民币181亿元，净(jing)亏损为人民币17.66亿元，经调整后净(jing)亏损8.88亿元(yuan)。
第三季度(du)亏损的原(yuan)因主要在于下半(ban)年以来持续(xu)收紧的房贷，使得(de)全国主要城市楼市迅(xun)速降温。财报显示，贝壳第(di)三季度存量房(fang)GTV（总交易额）同比(bi)下降34.3%，新(xin)房GTV同比下(xia)降2.5%。
这一下降幅度相(xiang)较于全国市(shi)场稍显温和。据综(zong)合数据统计，第三(san)季度全国二手房市场(chang)GTV同(tong)比下降41.6%，新房市场GTV同比下(xia)降14.1%。
截至第三(san)季度末，贝壳2021年(nian)整体保持增(zeng)长态势。前(qian)9个月，贝(bei)壳营收达630亿元(yuan)，同比增长31.7%，调整后净利润为(wei)22.5亿元(yuan)，前三季度贝壳GTV达3.12万亿元，同(tong)比增长31.2%。
结合(he)近期房地产调控政策(ce)的潜在影响，以及(ji)公司基于现(xian)有业务情况和市场条(tiao)件的初步(bu)判断，贝(bei)壳预计第四季度营(ying)收在145亿~155亿元之(zhi)间，较2020年同期下(xia)降约31.6%至36.0%。
财报(bao)发布后，摩(mo)根大通将(jiang)贝壳的评级从(cong)中性上调至增(zeng)持，目标价从(cong)21美元上(shang)调至30美元。摩(mo)根大通分析师(shi)Alex Yao认(ren)为，中国整(zheng)体房地产市(shi)场将从明年初企稳(wen)，预计公司净亏(kui)损会在2021年第四季度收(shou)窄。贝壳模式的(de)有效性和管理(li)层的执行力，能确(que)保其实现GTV的长期增长(chang)，具有良好的长期(qi)增长前景(jing)。Alex Yao指出，贝(bei)壳第三季度(du)GTV跌幅小于市场(chang)跌幅，这(zhe)是贝壳价值的有力证(zheng)明。
第三季(ji)度新房营(ying)收贡献突出
“第(di)三季度市场历经(jing)前所未有的(de)调整，对行业和贝壳(ke)都是一次挑战(zhan)。”贝壳执行董事(shi)、首席财务官徐涛直(zhi)言道。
据了解，受严格的(de)限购、限贷(dai)，以及银行信贷(dai)收紧等监管政策(ce)影响，进入下半年(nian)以来，全(quan)国多数城市楼市迅速(su)降温，出现近(jin)几年来少有的“普跌”现象。北上广深(shen)四个一线城市二手(shou)房成交惨淡，以(yi)北京为例，即便是国(guo)庆节期间，总成交量(liang)不足百套。而(er)在广大三(san)四线城市，由于许多(duo)项目开展打折(she)促销，整个(ge)新房市场(chang)价格普遍下(xia)跌。
市场的快(kuai)速下行，使得房(fang)地产拿地、建设、开发、销(xiao)售等各个环(huan)节都遭受到巨大(da)的压力。在房产(chan)经纪领域，实际上，从上半(ban)年广、深地区二手房(fang)指导价等政策密集(ji)发布开始，区域内的中介行(xing)业生态就已开始恶(e)化。至下半(ban)年全国多数市场普遍(bian)遇冷时，已(yi)有不少区域中介(jie)门店开启(qi)了裁员模式。
行业龙头贝壳亦不(bu)例外，据贝壳董事长(chang)、CEO彭永东透(tou)露，贝壳(ke)上的门店也面临严(yan)峻挑战，第三季度约(yue)有1.7%的门店由(you)于市场原因选(xuan)择关店。过去12个月(yue)GTV超(chao)过5000万元温(wen)饱线的门店数量(liang)在第三季度(du)环比下降3.3%，占(zhan)总门店数量的33.7%。
具体来看(kan)，二手房业务(wu)在第三季度出现(xian)明显下滑，财报显示(shi)，第三季度贝壳(ke)上二手房业务(wu)交易服务净(jing)收入为61亿元，相较于(yu)去年同期(qi)的88亿元下(xia)降44.26%。
其中，非链(lian)家经纪人的总交易额(e)由去年同期(qi)的2904亿元相(xiang)比下降33.6%至1929亿元，相应的来自平台服务(wu)、特许经营(ying)服务及其他增值服(fu)务的收入降低8亿(yi)元。对二手房业绩(ji)影响较大(da)的是链家品(pin)牌交易额的下滑。财(cai)报显示，三季度(du)链家品牌交(jiao)易额由去年同期的2857亿元减少至(zhi)1853亿元，这使得公司相(xiang)应的佣金收入由去(qu)年的79亿(yi)元减少至53亿元(yuan)。
在第三季度(du)的下行周期(qi)里，贝壳(ke)落地了一系列举措，包括坚决推进一二(er)手、租赁经(jing)纪人分岗，专注产生生(sheng)产力，同(tong)时将运营重点更(geng)多地向新(xin)房业务和租赁倾斜。
相比之下(xia)，三季度，新房营收(shou)对于业绩的贡献突出(chu)，财报显示，新房交(jiao)易服务的净营收为人(ren)民币113亿元，与去年同(tong)期的人民币111亿元相比(bi)增长2.5%。
但新房净营(ying)收的增长并非来自交(jiao)易额的增(zeng)加，而是(shi)因为新房交易佣金(jin)率小幅上升。实际上(shang)，第三季度贝壳(ke)找房的新房交易额略(lue)低于去年(nian)同期。其中，通(tong)过关联经纪人和其(qi)他销售渠道(dao)在贝壳上完成的新房(fang)交易服务(wu)交易额为3376亿元，与(yu)去年同期(qi)的3379亿元基本持平；由链家品牌(pai)所服务的交(jiao)易额为726亿(yi)元，相比(bi)之下去年(nian)同期为828亿(yi)元。
这与(yu)第三季度(du)以来全国市场(chang)的连续下探有(you)关。开发商(shang)在去化压力(li)增大的同时(shi)，对渠道依(yi)赖度上升，所(suo)以整体渠道渗透率在(zai)第三季度触(chu)底反弹。这也意味着(zhe)，有品质服务、有消(xiao)费者维护能力(li)和经纪人调动能(neng)力的新房销售渠道(dao)，在下行周期中的(de)能力将进一步(bu)得到体现。
据彭永东介绍，一部分前期未加入贝(bei)壳的门店为(wei)获得更多支持(chi)选择在下(xia)行周期内加入贝(bei)壳。第三季度加入贝(bei)壳ACN网络的门店有29%来自贝壳的新(xin)房销售外(wai)渠“房江湖”，而这一比例在第(di)二季度为22%。贝壳(ke)9月合作销售新房项(xiang)目数较6月提升13%。
另一(yi)方面，第三(san)季度以来，贝(bei)壳还在新(xin)房项目准入(ru)标准和风控体系上作(zuo)了进一步的完善措(cuo)施，以保证整体回款(kuan)的及时性和健康(kang)度。“贝(bei)壳在新房业务中预(yu)计不会出现重大(da)风险，归根结底是因(yin)为我们的新房业(ye)务独立性高，不依赖(lai)资源禀赋和关(guan)系。”彭永东表(biao)示。
综合(he)数据统计显示，第(di)三季度全国二(er)手房市场GTV同比(bi)下降41.6%，新(xin)房市场GTV同比下(xia)降14.1%；而同期贝(bei)壳存量房(fang)交易GTV同(tong)比下降34.3%，新房交易GTV同比下降(jiang)2.5%。
若从(cong)前三季度来(lai)看，贝壳今年仍保持(chi)着良好的增长态势，徐涛指出，贝壳“不(bu)低估政策对市场的纠(jiu)偏能力，同时(shi)也不低估市场供需的(de)刚性动力”。前(qian)9个月营(ying)收达630亿元，同(tong)比增长31.7%，调整后净利(li)润为22.5亿元。前三季度总GTV达3.12万亿元，同比增长(chang)31.2%，其(qi)中存量房GTV为1.70万亿元，同(tong)比增长25.7%，新房业务GTV达1.25万亿元，同比(bi)增长37.0%。
值得注意的是(shi)，10月(yue)以来，全(quan)国各地地产调控类新(xin)增政策已逐渐减少(shao)，中央高(gao)层及相关(guan)监管部门密集发声(sheng)，呼吁保持房地产信(xin)贷平稳有序投放。按(an)揭贷款方面，深(shen)圳、广州、中(zhong)山等珠三角城市，以(yi)及无锡、湖(hu)州等长三角城(cheng)市房贷利率已出现下(xia)调，被市场视(shi)为积极信号(hao)。
下(xia)行周期向内归因
“过去的这(zhe)一季度，行业充(chong)满了困难和挑战，但一系列整顿(dun)和广泛深入的(de)调控措施(shi)有效保障和(he)促进了中国(guo)房地产市场的长(chang)期健康发展。”彭永(yong)东指出。
尽(jin)管处于市场下行周期(qi)，贝壳始终(zhong)将提升服务品质、促(cu)进行业进(jin)步作为业绩增长的基(ji)础。第三季度，贝(bei)壳持续落地一系列举(ju)措，专注“聚焦(jiao)”与“合作(zuo)”。对于优质店东和(he)经纪人，贝壳支持(chi)其稳定作业并获(huo)得收入，减少行业(ye)人才流失。同时，在对经纪人的(de)职业化培(pei)训上更进一步，推(tui)出“小贝二手训(xun)练场”系统(tong)。据了解，该系(xi)统可以模拟(ni)经纪人与消费者在VR和线下(xia)带看的交互场景，标准化、体系化、智(zhi)能化地提(ti)升经纪人能力。
截至目(mu)前，贝壳已经(jing)完成超过(guo)3.1万家门店的(de)经纪人分岗(gang)，覆盖人(ren)数超30万，一二(er)手经纪人(ren)合作比例(li)由上季度的(de)14.4%提升至29.6%。
在新房(fang)服务上，贝壳持续(xu)推进线上化进(jin)程，通过楼盘字(zi)典等PGC（平台生(sheng)产内容）基础设施，及OGC（Occupationally-generated Content，职业(ye)生产内容）方式，建(jian)立中立开放的(de)生态。目前，贝壳(ke)的新房楼(lou)盘字典实现了全市场(chang)100%的目标新(xin)房楼盘覆盖，并创(chuang)建了全国最大(da)的新房项目(mu)不利因素数据(ju)库，为消费者(zhe)提供真实有用(yong)的新房内容。
同时，在市场(chang)下行周期中，贝壳(ke)进一步优化新(xin)房生态。彭永东认(ren)为，在稳(wen)地价、稳(wen)房价、稳(wen)预期，以及(ji)“房住不炒(chao)”、住有所居的政(zheng)策指引下，贝壳作为(wei)行业参与者(zhe)更应该肩负使(shi)命，为国家(jia)和社会贡献价(jia)值，而不只(zhi)是做商业成功的企(qi)业。
据了解，2021年初时，贝壳在全国各城(cheng)市面向合作开(kai)发商推出“贝壳(ke)阳光作业服务承诺(nuo)”。即“不截客”“不洗客”“廉洁作(zuo)业”“阳光交易(yi)”和“透明宣传”，这些承诺全(quan)部被贝壳主(zhu)动写入了(le)与开发商的合作(zuo)协议中。
截至9月底(di)，贝壳对开发(fa)商的“五不承诺(nuo)”已覆盖到66城100%开(kai)发商，累计11191个(ge)项目。这些动真(zhen)格的新房经纪业务(wu)治理，在短短几(ji)个月时间里，就产生(sheng)了立竿见影的(de)效果。因为贝壳实(shi)行“真承诺(nuo)、真赔付(fu)”，自推出服务承诺(nuo)以来，通过开发商(shang)举报和贝壳自(zi)查，截至10月(yue)中旬，已累计发(fa)现47例违(wei)规破坏行业生态(tai)行为，向开发商履(lu)行承诺赔付金额接(jie)近200万(wan)元，新房市(shi)场行业秩(zhi)序得到进一步(bu)规范。
值得注(zhu)意的是，今年以(yi)来贝壳的新兴业(ye)务表现突出，居住(zhu)服务链条(tiao)进一步完善。据(ju)彭永东介绍，目前贝(bei)壳自营业务被(bei)窝家装和拟并购的(de)圣都家装的业(ye)务均稳步(bu)推进。
其中，被窝(wo)家装在第三季度时已(yi)实现了对服务者(zhe)和对消费者赋能(neng)的双向突破。在服务(wu)者端，被窝家(jia)装打造的行业首个全(quan)服务者职业学(xue)习基地——精工学堂(tang)在9月正式(shi)“开学”，当月即有(you)394位家装行(xing)业服务者(zhe)参与培训，未来将为家装产业链(lian)持续输出(chu)专业人才。面向(xiang)消费者，被窝家装(zhuang)推出“十心实(shi)意”服务(wu)承诺，完善(shan)保障体系，降低消费(fei)者风险。第三季度(du)，被窝家(jia)装在北京竣工1127单，环比(bi)提升35%。而(er)圣都家装在今年前(qian)9月累计合同收入同(tong)比增长超过35%，目前贝壳与(yu)圣都在人才招聘、交付中台、供应(ying)链能力上持续融合(he)。
“房地产市场长(chang)效机制的建立，房(fang)地产存量(liang)交易的时代、品质(zhi)服务的时代，都比我(wo)们预期的(de)更早到来。我(wo)们排除外界噪音，向(xiang)内归因，为(wei)成为服务中(zhong)国3亿家(jia)庭的新居住服务商(shang)的愿景而持续努力。”彭永东表示。
（编辑：卢(lu)志坤 校对：彭玉(yu)凤）
