【编者按】房(fang)地产正经(jing)历大变局。过去，这(zhe)个行业给民众留下(xia)不太好的(de)印象，炒(chao)房客、高房价(jia)、维权……现在，行业坠入深渊(yuan)，企业艰难求生(sheng)，外部大雾弥(mi)漫。
这个(ge)时候，我们(men)希望这样的人能(neng)够站出来，为(wei)企业发展指(zhi)明方向，为行业健康(kang)形象发声：他(ta)们是压力(li)中的坚守者，困境中的突围(wei)者，变局中的(de)洞察者，探索中的引(yin)领者。
今(jin)年是“十四五(wu)”极为重要的(de)一年，新经(jing)济时代，财务指标(biao)的最大化，已然不是(shi)最终的价值追(zhui)求，共同富裕悄然成(cheng)为价值的新坐标。
我们特别希(xi)望他们具(ju)有一份独特的(de)精神特质：那是一(yi)种发自骨子里(li)的温良，能够将企(qi)业管理、经济和数字注(zhu)入最炙热的(de)家国情怀。
我们(men)从一线房企中选(xuan)择了一批极具代表(biao)性的人物和(he)案例，他们是“老兵”，也是创新的执行者(zhe)。淬炼成(cheng)金，生生不息。听听(ting)他们怎么(me)说。
记者|黄昱
物业行业(ye)有两家当(dang)红企业，一家(jia)是碧桂园服(fu)务，另一(yi)家就是万物云(yun)。
作为万物云(yun)的掌舵人，朱(zhu)保全在过去十多年来(lai)一直是国内最知(zhi)名的物企高管，不(bu)仅因为其(qi)带领万物云成为(wei)行业龙头，更因为其(qi)鲜明的个人特(te)色。
2022年春(chun)节后，界(jie)面新闻在深圳见(jian)到了万物云CEO朱保全，他(ta)刚从福州(zhou)出差回来不久。“我们每年(nian)都有到前线(xian)拜年的传统，去(qu)年在福建有(you)两个大型的收购，一(yi)个阳光智(zhi)博，一个伯恩物业(ye)，第一年过去跟对方(fang)团队拜年。”
在收购阳(yang)光智博和伯恩(en)物业后，万物云在(zai)福建的市场(chang)占有率已经是绝对(dui)第一。此前，朱(zhu)保全就多次提到，万(wan)物云接下来的扩(kuo)张方式会以街道(dao)为单位，发展有(you)浓度的空间服务(wu)。
“一切的战略都(dou)是围绕浓度(du)。”朱保(bao)全告诉界面新闻，并(bing)购对万物云只是(shi)个手段，但(dan)很多人把并购作为(wei)目的。
过(guo)去一年，物管(guan)行业掀起了一股并(bing)购潮，万物云(yun)和碧桂园服务(wu)互别苗头。
中指研究(jiu)院指出，在完成(cheng)对阳光智博、伯(bo)恩物业的收购后，万(wan)物云的在管面积将达(da)到约6.66亿平方(fang)米。然而面对碧桂(gui)园服务的加速追赶(gan)，万物云没能维持住(zhu)行业规模第一(yi)的位置。
数据显示，若并表蓝(lan)光嘉宝服务、富力物业(ye)以及彩生活旗(qi)下核心资产，碧(bi)桂园服务(wu)的在管面积将(jiang)从去年6月(yue)底的4.29亿平方(fang)米，跃升至约8亿(yi)平方米。
在(zai)收入方面，2020年万(wan)物云的收入约为182.04亿元，利润(run)为17.2亿(yi)元，碧桂园服务则(ze)分别为156亿元、27.8亿(yi)元。2021年上(shang)半年碧桂园(yuan)服务收入达115.6亿元(yuan)，净利润(run)约22.26亿元，万物云则分别(bie)为103.8亿元、10.4亿元(yuan)，开始逊色于碧桂园(yuan)服务。
据朱保全透露(lu)，万物云2021年的收入(ru)将同比增长37.4%到250亿元(yuan)，利润达到20亿(yi)左右。碧桂(gui)园服务则在今年(nian)提出了五年千亿(yi)的营收目标。这意味(wei)着，今后两家还将保(bao)持行业龙头(tou)间的竞争态势。但物(wu)业市场依然广阔，且多家出险房(fang)企今年仍有继(ji)续出售物业(ye)公司的可(ke)能，对万物云(yun)和碧桂园服务来(lai)说，今年在并购市(shi)场依然有机会。
物管行业的(de)规模竞争仍处于(yu)白热化阶段，万物云规(gui)模的扩张(zhang)也还未能停(ting)止。“大的意义是什(shi)么？成本(ben)低、谈判能(neng)力强这是(shi)大的意义，我觉(jue)得现在大(da)的物管企业都不(bu)叫大。”
在朱保全(quan)的认知中(zhong)，任何行业(ye)最后能够活(huo)下来的企业(ye)都是最大的(de)和最小的(de)，中间的企业空(kong)间不大。“物管(guan)行业这两年(nian)最大的问题是都(dou)不看客户，其实站在(zai)业主的角度来看，本质是希望物(wu)业公司专心致(zhi)志服务于自己而非(fei)希望物管企业规(gui)模大，这(zhe)就意味着小(xiao)物业公司有它的(de)生存空间。”
很显(xian)然，万物云(yun)不可能当最小的(de)。作为如今为数(shu)不多的未上市大型物(wu)企之一，万物云在(zai)去年10月也宣布启动(dong)上市计划(hua)。
但去(qu)年以来港股(gu)资本市场整体走(zou)弱、地产板块表(biao)现低迷，物业股(gu)也经历了近几年(nian)来最大的跌(die)幅，整体(ti)板块PE回落，从高(gao)峰期的36.5倍下(xia)降至约17倍。
对(dui)于物业板块(kuai)估值大幅下滑(hua)，朱保全认为，“这几天，物业股(gu)回到了地板价，资本泡沫后，这个(ge)行业或许就是(shi)过眼烟云，此刻行业(ye)的价值与服(fu)务口碑尤显弥足珍(zhen)贵。”
最近几年，物业服务(wu)的业务边界一直(zhi)在变。朱保全(quan)很庆幸万物云(yun)早前就加大了向非(fei)住宅服务转型的力度(du)。经过几年发展，万物云在(zai)住宅服务、商写(xie)服务、城市服(fu)务三个板块都奠(dian)定了不错的(de)基础。
今年(nian)两会期间(jian)，有政协委员(yuan)建议，将城市当(dang)成一个“大物业”进行管理，并赞称(cheng)珠海横琴(qin)在这方面做得(de)不错。这位委(wei)员提及的珠海横琴(qin)案例，是(shi)万物云在2018年(nian)以总承包方式获(huo)取的首个物(wu)业城市实践。
以珠海横(heng)琴为起点，万物云的(de)物业城市模式已扩(kuo)展至厦门鼓浪屿、成都高新区、青岛动车小(xiao)镇、上海传媒(mei)港等新城新区(qu)，同时在(zai)深圳沙头街道(dao)、武汉唐家墩街道等(deng)为代表的老旧(jiu)社区服务模式，成为(wei)街道治理(li)的典型项目。协助政(zheng)府解决城市治理(li)难题，会是(shi)万物云今后重(zhong)要的发展空(kong)间。
在朱(zhu)保全心中，万物云在商(shang)写服务上取得的(de)突破，是这些年他认(ren)为最有成就感(gan)的事情。
物业服务领域中(zhong)，相较住(zhu)宅服务，商(shang)写服务的要求更高(gao)更难，一(yi)些能力的(de)搭建存在不小(xiao)难度。2019年12月，万物云和戴德梁行成(cheng)立合资公司万物梁行(xing)，弥补了他们(men)在商写服务(wu)上的短板。
“对(dui)于我们这个(ge)成果，郁总也很惊讶(ya)，毕竟戴德梁行当(dang)年是商管行业的老师(shi)。”朱保(bao)全说，2010年初(chu)入物管行(xing)业时就有收购(gou)五大行的梦(meng)，当年在深圳(chou)的深南路上看到一个(ge)刚封顶的5A写字楼在招租，上面写着CBRE（世邦魏理士(shi)）向全球招租(zu)，“然后我就在(zai)想十年后(hou)这个条幅能(neng)换成万科物业向全(quan)球招租吗(ma)？”
朱(zhu)保全是一个擅(shan)于思考和表达(da)的管理者，在物管行业“打仗(zhang)”的这些年里，他(ta)在不同的(de)场合或通过不同(tong)的渠道多(duo)次发表对物业管理的(de)看法，而且(qie)经常有金句流传。
例如2020年9月在当时(shi)引起广泛(fan)议论的“锦旗事件”发生没多久(jiu)后，朱保全在一(yi)场公开论坛发表题(ti)为《物业的本质(zhi)》的演讲，阐(chan)述了物业的(de)本质是“替(ti)业主花好钱”。
万(wan)科主席郁亮也(ye)毫不吝惜(xi)对朱保全的赞美(mei)之词，多次在公(gong)开场合肯定其带领(ling)万科物业所作出的成(cheng)绩。在去年6月万科(ke)内部召开的(de)一场转型发(fa)展通气会上，郁亮(liang)更将十年前愿意转入(ru)物业的朱保(bao)全称作为敢于(yu)做新业务的“时代的(de)英雄”。
郁亮的原话是，十年前的朱(zhu)保全，之(zhi)前的张旭，现在有(you)王海武。现在(zai)还是要有一批能人干(gan)将，敢于做新业务。刚开始大家都不看好(hao)，但不走出去这一(yi)步，也不会有(you)很好的未来(lai)，“时代(dai)的企业还是要有时(shi)代的英雄(xiong)”。
1974年出生的朱保(bao)全，1999年(nian)就加入了万科，于2010年6月开(kai)始掌管万物物业(ye)之前已在(zai)传统地产开发行业(ye)待了10年，且有一半时间在万科(ke)总部相继(ji)任总裁办公室主任(ren)、行政总监。
在万科多次(ci)舆论危机中，朱保(bao)全曾担当“危机(ji)公关”的重任。
印象最深的是(shi)经历2008年(nian)汶川地震“捐(juan)款门”那次，朱保全(quan)对媒体或者传(chuan)播算是开悟了一次。“我得出一(yi)个结论，一个(ge)负面信息在一个(ge)价值1000亿的传播体系(xi)里被传播完之后，请不要试图让它(ta)变成正面(mian)，因为你不可(ke)能再付出1000个亿的成本把(ba)它转换过(guo)来，这个时候就(jiu)随它去，靠时间(jian)去解决。”
在这次见面中(zhong)，朱保全也(ye)和界面新闻聊(liao)到了他个人的价值观(guan)和一些兴趣爱好(hao)。
提(ti)起在当今世(shi)上最钦佩的的人(ren)，朱保全直言(yan)是美的集团董事长(chang)方洪波，“他作为一(yi)个职业经理人(ren)，能够把(ba)美的集团带到如今这(zhe)个状态，同时还(hai)要处理好和创始(shi)人家族的关系(xi)，处理好小家电和未(wei)来的关系(xi)，以及处理(li)好与格力之间的(de)关系。”
对于最(zui)后悔的事，朱保全说(shuo)了一个意料之外，却又在情理之中(zhong)的答案。“高考(kao)考得不好，到现在都(dou)很后悔。我(wo)上高中的时候(hou)学习好，本来(lai)是准备考北(bei)大物理系(xi)的。”
对自己(ji)高要求的人(ren)永远都不(bu)会停下学习(xi)的脚步。从华东工业(ye)大学（现(xian)上海理工大学）本科毕业(ye)后，朱保全在工作期(qi)间还陆续获(huo)取了中欧商学院(yuan)工商管理硕士(shi)学位、北大(da)光华管理学博士(shi)联合学位。
“我博士是去年毕业(ye)的，算是印(yin)证了万科一位同事(shi)说的‘念书的时候(hou)不好好念(nian)书，工作的(de)时候乱念书’。”朱保全(quan)自嘲道。
没有一定底气，也(ye)不适合如此自嘲。
对于最大的兴趣爱(ai)好，朱保全(quan)无奈道：“我现在(zai)对我老年(nian)痴呆之前的这(zhe)段生活目前是持担忧(you)态度，因(yin)为你没有一技之(zhi)长，所以你也很(hen)难有一个(ge)特别的兴趣爱好(hao)。”
为了找最大(da)的寻兴趣(qu)爱好，朱保全练过帆(fan)船、滑雪，虽(sui)然水平都不错，但(dan)没到发烧友的状态(tai)，这在朱(zhu)保全看来都不算自己(ji)可以终身热爱的(de)事情，“现在最大的(de)兴趣是工(gong)作，所以我最堪忧的(de)是老年痴呆(dai)之前那段时(shi)间怎么过(guo)。”
深处竞争激烈的(de)商业社会，朱保全还(hai)是喜欢简单的人际关(guan)系，这与他在万科(ke)这20年的(de)经历有关，有着(zhe)职业经理人的心态(tai)。
这样一位个(ge)性分明的职业经理人(ren)，他率领的(de)万物云正(zheng)在冲击资本市场。但(dan)对他而言，上市仅是(shi)一个阶段性结果，万物云未来的挑战(zhan)依旧不小。
