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出品：新浪财(cai)经上市公司研究院
作者：大眼楼管(guan)/肖恩
随着各个公(gong)司的年报陆(lu)续披露，对于去年的(de)内房企财报来说，“增收不增利”成为了业内最(zui)大的共同点(dian)。而利润增长不(bu)及营收增速的情况(kuang)，主要原因包(bao)括以下方面：
（1）因销售均价增速不(bu)及土地成本增(zeng)速、单位面(mian)积建安成(cheng)增加，本导致的毛利(li)率下滑；
（2）因财务(wu)费用、销售费用、管理费用(yong)快速增长导致的三(san)费率增长过快；
（3）因部分项目盈(ying)利前景堪忧导致的存(cun)货减值的情况；
（4）因部分物业公(gong)允价值减少，导(dao)致的公允(yun)价值减少计入当期(qi)亏损的情况(kuang)；
（5）因少数股东损(sun)益占比提(ti)升，导致归母股东损(sun)益增长不(bu)及营收增速的情况(kuang)。
尽管(guan)各家的具体原因(yin)不尽相同，但(dan)以上五点原因均因宏(hong)观、行业大形势(shi)的变化而产生(sheng)的。在面对城(cheng)镇人均居住(zhu)面积超40平米“供(gong)大于求”的大背景下(xia)，叠加近两年经(jing)济承压、疫情反复(fu)打击购房需(xu)求，而土地价格因“两集中”等原因而继(ji)续提升，预计在短期(qi)内，房企增收不增利(li)的局面仍难有根(gen)本改观。
鉴于此(ci)，大眼楼管特推出系(xi)列研究，抽丝剥(bao)茧分析各房企“增(zeng)收不增利”的内(nei)在原因，供投资(zi)人及各房企找到问(wen)题症结，以便优(you)化和提质增效(xiao)。
新城控股营收增(zeng)长15.64% 归母(mu)净利润下滑17.42%
2021年，新城控股实现收入(ru)约1682.32亿(yi)元，同比上(shang)升15.64%，但同期录得年内净利(li)润仅约137.6亿元，同比下(xia)滑16.43%，归(gui)母净利润更是(shi)同比下滑了17.42%至125.98亿元。
从账面上看(kan)，新城“增收不增利(li)”的主要原因是利(li)润率出现大滑(hua)坡。全年毛利率(lu)由上一年的23.5%降至20.45%，创(chuang)下上市以来的毛(mao)利率新低，净利(li)润率由上一年的11.32%降至8.18%。在利润率下滑(hua)的情况下，公(gong)司加权ROE也(ye)降至21.24%近年来的新低(di)水平。
毛(mao)利率下滑的背(bei)后是新城近几年土(tu)地价格的涨幅持(chi)续超过销售均(jun)价，导致(zhi)房价地价(jia)比及其利润差持续收(shou)缩，以至于项(xiang)目结转利润(run)持续下滑(hua)。
销(xiao)售均价不振 房(fang)地比被压缩
2018年，旭辉集团的销(xiao)售均价为12202元/平米，新增土地(di)成本为2330元/平米。而到2021年的(de)销售均价反而下(xia)滑至9928元/平米，3年间下(xia)滑了18.6%，同期新增(zeng)地价增长至3555元/平米(mi)，同比增长52.6%。
由于(yu)房地产开发、结转(zhuan)模式的缘故，近几(ji)年土地成本上涨的(de)事实将也大概率将继(ji)续体现在新城控股未(wei)来几年的财报中。因(yin)此，新城的利润率下(xia)滑趋势或仍未结束。
此外，随(sui)着物价及人(ren)力成本的提升，各(ge)房企的单位建筑(zhu)面积的建设(she)安装成本或也将明(ming)显提高，这也将(jiang)导致项目(mu)利润率的下滑。
利息支出高(gao)增长 推高(gao)成本拉低毛利率从(cong)
在新城控股(gu)去年结转项目毛利(li)率下滑的背(bei)后，还有另一(yi)个因素是债务利息(xi)资本化的隐性印象(xiang)因素。
数据显示(shi)，在2017、2018、2019三年，新城控股的资(zi)本化之前的(de)利息支出分别增长(chang)了57.7%、85%、40.02%，增长(chang)非常快。只不过由于资本化隐(yin)藏在存货之(zhi)中，并没有在当(dang)年的财务费用中显现(xian)出来。而是体现在后(hou)续的结转项目(mu)的主营成本之(zhi)中，进而(er)影响今年的毛利率(lu)情况。
