燕郊首付降(jiang)至20%？被(bei)套的北漂买家：五年(nian)前赶着上(shang)车，如今(jin)房价跌了一(yi)半
来源： 时代财经(jing)
“北漂”们的需求(qiu)也难以支撑起庞(pang)大的存量市(shi)场。
30分钟(zhong)直达北京市中心、紧邻北京城市副中心(xin)、低成本安(an)家“北京”……对于在燕郊买过(guo)房，抑或准备在(zai)燕郊买房的人(ren)来说，这(zhe)些话术耳熟能(neng)详。也是因为开发(fa)商和房产(chan)中介口中的这(zhe)些优势，与通州一(yi)河之隔的燕郊吸引(yin)了一众“北漂”买(mai)房扎根。
然而，燕郊毕竟不(bu)是北京，“北漂”们的需求也难(nan)以支撑起庞(pang)大的存量市场。近日，便(bian)有消息传出，燕郊尝试放(fang)松购房政策来刺激楼(lou)市，将首(shou)套住宅的首付(fu)比例降至最低(di)20%，二套的首(shou)付比例降至(zhi)最低30%。在此之前，燕郊的购(gou)房首付比例分别(bie)为首套30%、二套房为50%。
时代财经从(cong)燕郊当地房产中介处(chu)了解到，门店确(que)实收到通知，首付(fu)比例有所下调(diao)，并且，不少(shao)房产中介已开(kai)始将“低(di)首付”作为噱(jue)头游说客户尽快(kuai)“上车”。不过，在4月7日，燕(yan)郊市场再度传来消(xiao)息，部分银行叫停(ting)降低首付一事，房(fang)产中介亦向时(shi)代财经表示，“降(jiang)首付”可(ke)能还要等一等。
前后的转(zhuan)折为燕郊降(jiang)首付一事(shi)打上问号，不过，燕(yan)郊和环京楼市(shi)的故事还在继(ji)续。
被“套”在燕(yan)郊的北漂
五年(nian)前，燕郊也曾在华北(bei)房地产市场异(yi)军突起。彼(bi)时，北京房价上(shang)涨，通州(zhou)房价一度飙升至(zhi)5万元/平方米，被(bei)称为“北京后(hou)花园”的燕郊迎来(lai)楼市的巅峰(feng)时刻，房价紧追通州(zhou)，单价从2015年不到万元直冲4万元。
就是(shi)那一年，蔡志强(qiang)（化名）鬼使神差地(di)在燕郊购入一套73多平方米的住宅，总价约268万元。回想当时买房的场景(jing)，蔡志强(qiang)仍然觉得(de)有些摸不着头脑，“那时候我还没(mei)有北京的购房资(zi)格，就想现在燕(yan)郊买一套房。刚(gang)好碰上燕郊房(fang)价上涨，每个月都在(zai)涨，中介和楼(lou)盘销售每天跟我说(shuo)再不买好(hao)房子都没有了，一时(shi)冲动，我就签了合(he)同。”
第二年年(nian)末，蔡志强(qiang)人生第一套房子(zi)收楼了，虽然身在燕(yan)郊，心里却(que)有一种终于在北京扎(zha)根的踏实感。可是，新房子没住多久(jiu)，蔡志强就因为(wei)通勤时间(jian)过长而后悔当初冲动(dong)做下的购房(fang)决定。
蔡志强的工(gong)作地点在(zai)北京望京(jing)，早晚高峰期，燕郊(jiao)到望京的通勤时间(jian)至少在1个半小(xiao)时以上，碰上(shang)堵车严重的(de)时候，时间(jian)更是无法预估。晚(wan)上，为了避(bi)开高峰期，蔡志强(qiang)总是自主加班，等到晚上9点之后路况好转(zhuan)才动身回家(jia)，往往到(dao)家已是深夜。
通勤的劳累还(hai)不是最令蔡志(zhi)强后悔在燕郊购房(fang)的主要原因。他未曾(ceng)想到的是，2017年燕郊楼市(shi)如火如荼，短(duan)短三四年后，火爆的(de)局势就彻底扭转，房价一路下跌(die)，去年，蔡(cai)志强邻居挂牌一套(tao)同样为73平方米的(de)二手房，报价已经跌(die)到了150万元。
“这几年(nian)看着燕郊的房(fang)价不停地降，我有(you)种上当受骗(pian)的感觉。150万元的挂牌价(jia)可以说是血亏，就(jiu)我自己来说，未还清(qing)的贷款加(jia)上利息都(dou)还有120万元。而(er)且，房子挂牌后(hou)很少有人来看，现在挂牌快一年(nian)了，还没(mei)有卖出去。”
尤其(qi)是在2020年疫情之后，蔡(cai)志强更加体会(hui)到置业燕郊的不便之(zhi)处。由于疫情(qing)反复无常，进京(jing)有所限制，工作(zuo)也受到一定影响(xiang)。不久前，蔡志强在(zai)朋友圈看到一(yi)张截图，朋友的(de)公司正式发出通知，由于疫情的不利影响(xiang)，将暂停招聘居住于(yu)燕郊的人员(yuan)，这让他倍感焦虑(lu)。
蔡志(zhi)强想过把燕(yan)郊的房子卖掉，去北(bei)京买一套房，只是(shi)每每打开房(fang)产交易软件，看到被(bei)腰斩甚至更低的(de)挂牌价，蔡志强只(zhi)能默默打消卖(mai)房的念头。如今，提起这段买房(fang)的经历，蔡志强语(yu)气里满是无奈和灰(hui)心，他说，“我被套牢了”。
房企“踩坑”环京楼市
在部分(fen)业内人士看(kan)来，燕郊“降首(shou)付”是环(huan)京楼市调控集体放(fang)松“救市”的一个信号。
环京(jing)楼市这一(yi)轮大调整的(de)起点可以追溯(su)到2017年年中。2017年6月(yue)，北三县(xian)全域启动全面限购(gou)，随后楼市急转而下(xia)。至2018年初，环京楼市不少(shao)新房和二手房的价(jia)格，相对2017年高点已跌(die)去一半。
接下来的(de)这几年，环京楼市一(yi)直处于低迷不振的状(zhuang)态中。克(ke)而瑞地产研究院(yuan)统计数据显示(shi)，去年全年(nian)，环京都市圈供应(ying)新建商品住宅面积(ji)901万平方米，同(tong)比减少18.5%，成交面积828万平方(fang)米，同比减少13.9%，成交均价10536元/平方米，同(tong)比下跌6.5%。
这样的市场(chang)环境让身处其中的房(fang)企压力倍(bei)增。克而瑞地(di)产研究院称(cheng)，自2017年调控(kong)升级以来，环京楼(lou)市在销售、资金、监(jian)管等诸多方面都(dou)面临了很大的下行压(ya)力。
从(cong)部分布局环京楼市(shi)房企的业绩中(zhong)可以看到(dao)环京楼市惨(can)淡带来的影响。
例(li)如，以京津冀为大本(ben)营的荣盛发展在(zai)不久前发布业绩预(yu)告，2021年，其在营收(shou)同比增长69.24%的情况(kuang)下，出现利润断崖(ya)式下跌。荣盛发(fa)展在公告中表示，利(li)润的暴跌的(de)原因来自于行业政(zheng)策持续调(diao)控、资产减值及新(xin)冠疫情等因素影(ying)响。
除了荣盛发展之(zhi)外，万科同(tong)样“踩雷(lei)”环京楼市。2020年，万科在年(nian)报中对存在风险的项(xiang)目计提存(cun)货减值准备(bei)，总计价值41.8 亿元。其(qi)中，万科北方(fang)区域项目(mu)占了7个，廊坊朗润园(yuan)、廊坊启航之光和涿(zhuo)州新辰之光三个项(xiang)目位于环京楼市，总(zong)计提跌价近(jin)20亿元。
2021年，万科再次计(ji)提存货减(jian)值准备。万科(ke)董事会主席郁亮(liang)在业绩会上坦言，万科管理方式导(dao)致离散度大(da)的问题主要(yao)反映在项目操盘能(neng)力分化、少数项(xiang)目投资失(shi)误上。他以环京市场(chang)作为案例，称此(ci)前万科判断环京地(di)区市场在2018、2019年在(zai)比较大幅调整后已(yi)经到底部，于是购买(mai)了一个资产包(bao)，随后市场(chang)发生更为剧烈(lie)的下降，为此(ci)万科不得不计(ji)提25亿元减值(zhi)准备。
北京一家房(fang)企营销总监告诉(su)时代财经，近几年(nian)北方楼市(shi)不甚理想(xiang)，即便是(shi)北京，也是(shi)处于稳定的状态(tai)，极少出现大涨(zhang)大跌，环京楼市的投(tou)资逻辑依(yi)附于北京市场，当北(bei)京市场企稳(wen)后，环京楼市的溢(yi)价空间得到遏(e)制，由此引(yin)发市场大幅度震荡(dang)。
“无论(lun)是购房者，还(hai)是房企，只要是(shi)在几年前的高位冲进(jin)环京楼市，大(da)多逃不过被‘套’的(de)命运。现在(zai)房企还是会选择性(xing)布局环京楼(lou)市，以资金比较充(chong)裕的国企和(he)央企为主，相比(bi)之下，很多民营房企(qi)正在大幅降低在环京(jing)拿项目的(de)频率。”
