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一、房地产(chan)投资预测分析
2022年，政策(ce)将托住房地产行(xing)业，至少保证房地(di)产行业不会(hui)“硬着陆”，出现风(feng)险外溢乃至发(fa)生系统性风险(xian)。从全年来看，房(fang)地产行业运行将呈现(xian)前低后高的趋势(shi)。具体而言，各主要(yao)指标（例如(ru)房地产投(tou)资额、商品房销售面(mian)积和房屋新开工(gong)面积等，下同）将(jiang)在第1季度继续下行(xing)，第2季度末前后(hou)企稳回升，第3季(ji)度达到高点，第(di)4季度回落(luo)。
现状分析：
虽然房地产融资(zi)端逐步解(jie)冻，房地产融资政(zheng)策信号转向(xiang)积极，但房地产(chan)市场乍暖(nuan)仍寒，低温局面(mian)未明显改善。
从2021年12月房地产开(kai)发资金来源数据(ju)来看，当月同比数据(ju)再度全线下挫，这体现房地(di)产投融资相关方的信(xin)心仍然脆弱(ruo)。虽然政策(ce)已经边际(ji)缓和，但并未(wei)改变金融机(ji)构对房地产的谨慎(shen)看法，70大中城市(shi)新建商品房价(jia)格已连续四个月负增(zeng)长，居民购房的(de)意愿尚未有效恢复(fu)。
从2022年1月金融数(shu)据来看，居(ju)民房贷数据也并(bing)未明显改善(shan)。居民中长期贷(dai)款增加7424亿元，恢(hui)复至疫情(qing)前2020年1月的(de)水平，冲淡了市(shi)场对房地产销(xiao)售情况的悲观预(yu)期。这与调研(yan)反馈的信(xin)息保持一致。但是，若与2021年同期相比，该指标仍少(shao)增2000多(duo)亿元，这在一定程度(du)上反映居民购(gou)房预期仍(reng)未明显改(gai)善。无论是从房(fang)价变化情况，还(hai)是从高频的30大中(zhong)城市销售数(shu)据来看，房地(di)产行业仍处于下(xia)行状态，并且尚(shang)未发现企稳的迹象。
预测逻辑：
总(zong)之，2022年(nian)第1季度，房(fang)地产下行趋势不(bu)改。但由于宏观经(jing)济政策托底，房企融资(zi)及个人按(an)揭贷款情(qing)况正在好转或已(yi)恢复正常(chang)，再考虑(lu)到稳住房地产行业对(dui)于“稳增长”的重要性，我(wo)们认为在未(wei)来一段时间(jian)内，包括两会期间(jian)仍会有更多的(de)偏积极的房地(di)产政策出台(tai)并实施。前几日，保障(zhang)性住房贷款政(zheng)策和预售金监(jian)管政策纠(jiu)偏，就是(shi)很好的例证(zheng)。所以，2022第(di)2季度房地产(chan)行业触底企(qi)稳的概率较(jiao)大。其中，与用钢需(xu)求相关度较高的新(xin)开工面积同比增速(su)降幅较大，其主(zhu)要原因是，2021年下半年以(yi)来土地成交面积锐(rui)减，同时房企(qi)拿地-开工-预售这种高周转模(mo)式难以为继，在政府的要(yao)求之下，房(fang)企将更多的资源投(tou)向保交房。我们(men)预计，第3季度(du)将是年内的高点(dian)。房地产(chan)各主要指(zhi)标将介于2021年(nian)第2季度(du)和2021年(nian)第3季度相应(ying)指标水平之间(jian)。随着政策有(you)效性逐渐减弱，2022年第4季(ji)度，各主要(yao)指标将会下降。
二、基建(jian)投资预测分析
基建(jian)投资：全年(nian)投资增速分为两(liang)种情形，1）乐观情(qing)形：10%；2）悲(bei)观情形：6%。
现状分析：
从微观(guan)迹象和调研反(fan)馈情况来看，虽(sui)然今年1季度基(ji)建投资力度大，但是(shi)从项目开(kai)工到真正形成有(you)效需求尚需时间。沥(li)青装置开工率等从微(wei)观层面反映了这个(ge)事实，目前(qian)基建投资并未(wei)明显发力，或要到3月之后才(cai)能确认。
预测逻辑：
目前从(cong)中央到地(di)方都在强调要稳(wen)住2022年上半(ban)年的经济增速，保(bao)证不低于2021年(nian)第4季度增(zeng)速，这就意味着财(cai)政支出将(jiang)会在2022年上半年(nian)前置，且显著发(fa)力。而专项债(zhai)不计入赤字，是地(di)方政府“开正门(men)”的重要资金来源(yuan)。政府债券(quan)融资规模(mo)存量同比增长16%，加上2021年第4季度专(zhuan)项债发行1.56万亿元，较(jiao)2020年同期(qi)多1.1万亿，且2022年提前批为1.46万亿元，基建资(zi)金比较充裕。
另外，1月份重大(da)项目开工投资(zi)额同比增长68%，各省市重大(da)项目数量(liang)同比大幅增加。因此，基建(jian)投资成为“稳增长”的(de)重要抓手比(bi)较确定，而且可(ke)操作性较强(qiang)。
但是，基建投资(zi)虽然会反弹，但不能盲目乐观。传(chuan)统上，地方(fang)政府承担了全国(guo)九成左右的基建(jian)投资，在地方政(zheng)府卖地收入(ru)下降和中央(yang)严控地方隐性负债的(de)背景下，期待基建(jian)投资大幅反弹(dan)可能是不现实的(de)。
三(san)、螺纹钢表(biao)需推演
2022年“金三银四(si)”，下游需(xu)求的释放力(li)度如何？资金仍(reng)是需密切关注的主(zhu)要制约因素。若资金问题在3月(yue)之后能够(gou)明显缓解，届时下(xia)游需求释放的(de)效果将比较(jiao)明显。
但2022年上半(ban)年房地产继(ji)续下行的概率(lu)仍较大，下游用(yong)钢需求如有较大释(shi)放或改观(guan)，更多地还(hai)是需要借(jie)助基建投资来(lai)弥补部分需(xu)求。总体来看，由于(yu)房地产表现欠佳，将对今年“金三银四(si)”下游需求造(zao)成较大的拖累。以(yi)钢联螺纹(wen)钢表需作为下游需求(qiu)描述性指标为例，在3-5月份，相较于2020年和2021年同期水平(ping)，本年度螺纹钢表需(xu)大概率将有所(suo)下降。即便基建方面(mian)发力，对下游实际用(yong)钢的支撑(cheng)也难及近两年(nian)同期水平。
总之，基建投资发(fa)力将会部分弥补(bu)房地产行业下降的用(yong)钢需求，但从(cong)历史经验(yan)来看，房地产行业(ye)用钢需求占比(bi)较高，基建部(bu)门增加的用钢需求(qiu)很难改变整体下游(you)用钢需求走低这一(yi)事实。
这里(li)通过以下两种情(qing)景假设，对接下来的螺(luo)纹钢表需进行推演(yan)。
我的钢(gang)铁网 作者(zhe)：上海钢(gang)联黑色产业研究服务(wu)部研究员 李爽(shuang)、胡祖国
